재건축 시장 전망

올해 눈여겨 볼 만한 곳이 재건축시장 시세동향이다.

재건축 시장이 '도시 및 주거환경정비법' 시행으로 올해 유난히도 힘든 상황에 처할 수밖에 없기 때문이다.

아마도 지난해 말부터 시들기 시작한 투자열기가 올해는 여전히 식은 상태로 유지, 막차 탄 투자자들의 애간장을 태울 것으로 보인다.

최근에 재건축 개발이익을 환수하는 방안까지 거론되고 있어 자칫 재건축 아파트가 애물단지로 전락하는 것이 아니냐는 우려도 나오고 있다.

결국 지난 한해동안 황금알을 낳는 거위로 불리던 재건축 대상 아파트가 정부 규제의 직격탄을 맞고 하루아침에 '처치곤란'한 애물단지로 전락하는 분위기다.

현재 대구시내에서는 50여개 단지가 재건축조합을 설립〈표 참조〉, 재건축사업을 추진중에 있다.

◆재건축 시장 꽁꽁

지난해 10월부터 취해진 정부의 주택안정 대책의 직격탄을 맞고 투자세력이 썰물처럼 빠져나간 재건축시장은 연 4개월째 하락장세를 나타내고 있다.

재건축 대상 대단지 아파트가 널려 있는 달서구 송현, 성당동 등에는 재건축 대상 아파트를 찾는 사람이 실종된 지가 꽤 오래됐다.

이 때문에 가격은 작년 9월보다 2천만원 가량 떨어진 가운데서도 매기가 형성되지 않고 있다.

대구시내 대다수 재건축 대상 아파트들이 비슷한 상황을 맞고 있다.

전문가들은 올해도 여전히 내림세를 보이지 않겠느냐는 의견을 보이고 있다.

지난해 발표된 각종 규제안이 올해부터 본격 시행되기 때문이다.

지난해 상반기에 조합원 총회를 거쳐 시공사를 확정한 단지의 경우 용적률 변화로 수익성이 크게 떨어져 사업추진이 난관에 봉착한 곳도 여럿 있다.

또 300가구 이상은 정비계획을 새로 세워야 하기 때문에 기간이 많이 걸리는 데다 작년 11월부터 투기과열지구에 포함됨에 따라 소형평형의 의무비율이 늘어나 대다수 단지가 분양수익 규모가 크게 줄어 조합원들의 추가부담을 예고하고 있다.

또 투기과열지구 지정 이후 사업승인을 받은 단지의 경우는 80% 이상 공사를 하고 난 뒤 일반분양을 해야하는 선시공후분양제 적용을 받기 때문에 역시 조합원들의 자금부담은 그만큼 더 늘어나게 된다

여기에다 재건축 개발이익환수제가 도입될 경우 재건축 시장이 더큰 충격에 빠져들 가능성도 있다.

◆투자는 신중

따라서 올해 재건축시장에 투자하는 것은 위험하므로 신중을 기해야 한다.

특히 올해는 조합원 명의변경이 제한되기 때문에 해당여부를 사전에 철저히 따져봐야 한다.

투기과열지구에서 작년 12월31일 이후에 조합설립인가를 받은 재건축아파트를 구입한 경우 새 아파트 분양권이 주어지지 않고 현금으로 돌려받아야 한다.

그 이전에 조합설립인가를 받은 경우는 한 차례 조합원 지위를 양도할 수 있지만 양수자는 입주때까지 팔 수 없다는 점도 알아야 한다.

하지만 실수요자라면 사업계획승인을 받고 관리처분계획이 나온 재건축아파트에 관심을 가져볼 만하다.

이 경우 입주때까지 전매가 되지않지만 조합원분양가와 추가부담금 등이 공개돼 있으므로 상대적으로 안전하다.

사업승인 뒤 철거된 아파트의 조합원 지분도 그런대로 괜찮다.

철거 주택의 지분은 주택으로 보지않기 때문에 그만큼 유리하기 때문이다.

황재성기자 jsgold@imaeil.com