(부동산 이야기)부동산 양도소득과 사업소득

판매를 목적으로 구입하거나 신축한 부동산을 양도할 때는 세금 신고에 신중을 기할 필요가 있다. 같은 부동산을 양도하더라도 양도소득인지 사업소득인지, 또한 사업소득 중에도 부동산매매업이냐 건설업에 해당되느냐에 따라 세금이 크게 달라지기 때문이다

실제 사업자 등록을 하지 않은 소유주가 상가 한 동을 신축, 매매한 뒤 예정신고를 하지 않았을 경우 세무서 판단에 따라 양도소득세가 부과될 수도 있고 부가가치세 및 종합소득세가 고지될 수도 었다. 물론 세금 차이도 많다.

일반적으로 양도 소득세는 부동산을 계속성과 반복성 없이 보유하고 있다가 유상으로 양도했을 때 보유기간 동안에 현실화 된 자산이익의 증가분에 대해 일회적으로 과세하는 것이며 사업소득은 규모가 크고 매매 횟수가 많을 경우 해당된다.

그러나 양도 및 사업 소득의 일정한 기준이 없어 항상 세무서와 납세자와의 다툼이 끊이지 않고 있다.

한편 사업소득인 경우에도 주의할 점은 또 있다. 사업소득 중에서도 부동산 매매업에서 발생한 소득인지 또는 건설업에서 발생한 소득인지에 따라 세액 산출 방식이 다르기 때문에 절세를 위해서는 적절히 구별해야 한다.

통상적으로 사업상 목적으로 상가를 신축, 판매하면 부동산매매업에 속하고 주택을 신축해 판매하는 경우는 건설업에 속한다고 보면 된다. 주택을 신축해 판매하더라도 건설업으로 보는 사업소득과 일시적인 소득으로 보는 양도소득과의 구분이 애매한 경우가 많다.

사업자등록에 관계없이 처음부터 판매목적으로 한 동의 주택을 신축해 판매하면 건설업으로 보지만, 보유하고 있던 토지에 사업성이 없이 일시적으로 주택을 신축, 판매한 경우라면 양도소득으로 보는 것이 바람직하다. 세무서에서는 사업자등록 여부에 관계없이 주택 신축 및 판매 경위 등으로 보아 양도소득 또는 사업소득으로 판단한다.

따라서 건설업 또는 부동산매매업에 대한 세금부담이 양도소득세 보다 적다면 반드시 사업자등록을 한 후 사업소득으로 신고하는 것이 유리하다.

그러나 사업자등록을 하지 않고 주택·상가를 신축, 판매한 후 양도소득으로 신고하였다면 세무서에서 반드시 양도소득으로 인정하는 것은 아니기 때문에 항상 논란의 소지가 많다는 점을 유의해야 하며 소득 구분이 매우 복잡하기 때문에 불이익을 당하지 않으려면 토지를 취득하는 단계부터 전문가의 도움을 받는 것이 바람직 하다.

이종해 세무사