[세테크 살롱] 양도세 줄이기

대구시 북구 태전동에 10년 이상 거주한 단독주택 하나를 소유하고 있는 유모씨는 음식점을 하기 위해 주택을 음식점으로 용도 변경하여 사업을 시작하였다.

그러나 경기 부진으로 인한 매출감소로 부채만 자꾸 늘어나 2년 만에 사업을 폐지하고 집도 팔려고 내 놓았다. 그런데 집을 팔게 되면 2천5백만원 가량의 양도소득세를 내야 한다고 한다.

이런 경우 어떻게 하면 세금부담을 줄일 수 있을까?

1. 1세대1주택 비과세

1세대가 양도일 현재 국내에 하나의 주택을 보유하고 있는 경우로서 당해주택의 보유기간이 3년 이상인 것과 그에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적의 5배(도시지역 밖은 10배)이내의 토지를 양도하는 것에 대하여는 양도소득세를 비과세하고 있다.

이때 양도하는 건물이 주택인지 3년 이상 보유하였는지 등의 판정은 양도일 현재를 기준으로 하며, "3년 이상 보유"라 함은 보유기간 중에 주택으로 사용한 기간이 통산하여 3년 이상인 경우를 말한다.

2. 절세방안

위 사례의 경우 이강북 씨는 음식점으로 용도변경 하였으므로 그 상태대로 양도한다면 양도소득세를 내야 한다. 그러므로 이강북 씨가 비과세 적용을 받기 위해서는 양도당시 위 건물을 주택으로 사용하여야 한다.

3년 이상 보유 요건은 음식점으로 용도변경하기 전에 주택으로 3년 이상 보유 및 거주하였으므로 용도변경 후 바로 양도해도 비과세 적용을 받을 수 있다. 만약 용도변경 전 보유기간이 3년 미만이라면 주택으로서의 보유기간이 통산하여 3년 이상이 된 후에 양도해야 비과세 적용을 받을 수 있다.

문제는 양도당시 주택으로 사용한 사실을 인정받는 것인데, 가장 확실한 방법은 건물을 양도하기 전에 음식점 폐업신고를 하고 용도를 다시 주택으로 변경하여 실제로 주택으로 사용하면서 건축물대장 등 공부를 정리해 놓는 것이다. 물론 이렇게 하기 위해서는 용도변경을 하기 위한 의무사항 이행, 매수자의 음식점 개업 여부 등 여러 가지 제약이 따를 수 있다.

공부정리가 어렵다면 양도당시 사실상 주택으로 사용하였음을 입증할 수 있는 증빙서류를 철저히 갖추어 놓아야 할 것이다.

이 건의 경우에는 대체로 다음과 같은 서류를 갖추어 놓아야 할 것이다.

˚ 매매물건의 용도가 "주택"인 매매계약서

˚ 전기요금납부영수증(가정용)

˚ 날짜가 찍힌 주택사진(내부 및 외부)

˚ 기타 당해건물이 주택임을 증명할 수 있는 서류

053)314-1134

이건욱 세무사