[세테크 살롱]겸용 주택의 신축시 절세법

직장생활을 하다 정년퇴직한 이모 씨는 안정된 노후생활을 위해 거주하고 있는 주택을 헐고 4층짜리 주상복합건물을 신축해 한 층은 본인이 사용하고 나머지는 임대를 하려고 한다.

이강북 씨는 나중에 이 건물을 양도하더라도 양도소득세가 과세대상이 되지 않도록 요건에 맞게 건축하고 싶은데 이럴 땐 어떻게 신축하면 좋을까?

세법은 1세대 1주택의 규정을 적용할 때 한 동의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 되어 있는 겸용주택의 경우와 한 울타리 내에 주택과 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다.

다만, 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않는다.

주택면적≥ 주택 외 면적: 전부를 주택으로 봄

주택면적 ≤ 주택 외 면적 : 주택부분만 주택으로 봄

절세방안

겸용주택의 경우 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 큰 경우에는 전체를 주택으로 보기 때문에, 1세대1주택자의 경우 겸용주택을 신축하고자할 때 주택부분을 조금 크게 신축하면 양도소득세 비과세 적용을 받을 수 있다.

이강북 씨의 경우 지하1층 지상 4층의 건물로서 1·2층은 근린생활시설, 3·4층은 주택으로 신축하고자 한다면 지하층에 주거용 방을 짓던가, 지하층에 방을 넣을 수 없다면 옥상 등 다른 부분에 주거용으로 사용하는 건물(옥탑방 등)을 건축해 주택부분을 조금이라도 더 크게 하면 된다.

또한 지하실과 계단의 경우 실제 사용 용도에 따라 구분하되 용도가 불분명한 때에는 주택 면적과 점포 등의 면적 비율에 따라 안분 계산해 주택으로 인정되는 규모를 구분하게 된다.

위의 경우는 지하층, 3층, 4층 및 옥상계단 사용부분이 주택부분에 해당된다고 판단되며, 혹여 주택부분이 작은 경우에는 양도일 전 상가를 주택으로 용도변경 하거나 상가 면적을 줄이는 등의 방법으로 주택부분을 상가부분 보다 크게 하여 1세대1주택 비과세 혜택을 받을 수 있는 방안을 찾아야 할 것이다.

그러나 이 방안은 세금측면에서만 검토한 것이므로 건축규제 여부, 임대수입 등 제반사항을 고려해 결정해야 한다.