각종 대책, 지방 부동산 시장엔 '약효' 떨어진다

▲ 취득·등록세 감면 및 양도세 면제가 기존 분양권을 제외한 미분양 아파트에만 주어져 당초 기대 효과를 나타내지 못하고 있다.

대구 등 지방 부동산 시장이 고민에 빠져 있다.

미분양 아파트 취득·등록세 감면 및 양도세 면제 등 잇단 부동산 대책의 영향으로 사라진 매수 심리가 다소 살아나고는 있지만 정부 정책의 실제 약발은 수도권에만 집중되고 있는 탓이다.

부동산 업계는 "정부의 세제 혜택이 시공사 보유분 미분양 아파트에만 제한적으로 적용돼 효과가 떨어지고 있다"며 "줄어든 부동산 거래를 활성화시키기 위해서는 분양가보다 5~10% 저렴한 마이너스 분양권까지 세제 혜택을 확대할 필요가 있다"는 주장을 펴고 있다.

◆정부 정책의 딜레마

양도세 면제와 취득·등록세 경감이 지방 부동산 시장에 큰 효과를 가져오지 못하는 이유는 시중 시세보다 가격이 상대적으로 비싼 시·도에 등록된 미분양 아파트에만 세제 혜택이 돌아가기 때문.

정부안에 따라 등록된 미분양 아파트를 구입하면 취득·등록세를 1%만 납부하면 된다. 기존 취득·등록세가 2%인 것을 감안하면 수요자 입장에서는 1% 분양가 할인을 받게 되는 셈이다. 그러나 대구 지역 입주 예정 아파트의 분양권 시세는 대부분 분양가 수준이거나 마이너스 5~10%로 떨어져 있다.

이에 따라 실수요자 입장에서는 세제 혜택을 받기 위해 미분양 아파트를 구입하기보다는 분양가격의 5~10% 정도 가격이 내려가 있는 마이너스 분양권을 선택할 수밖에 없는 상황이다.

양도세 면제도 향후 가격 상승시에만 실질적인 절세 혜택이 주어지는 만큼 침체된 시장 상황을 감안할때 직접적인 매수세를 불러오기에는 부족하다는 것이 시장의 반응.

부동산 중개업소 관계자들은 "정부 대책안 발표 시기가 너무 늦은데다 시장 가격과 분양 가격의 격차가 상당해 지방 시장의 경우 거래 활성화로 바로 이어지지 못하고 있다"며 "오히려 지방보다는 상대적으로 시장 상황이 좋은 수도권만 혜택을 입고 있다"고 밝혔다.

등록 미분양 아파트나 계약자들의 마이너스 매물 모두가 정부 정책의 효과를 제대로 입지 못하고 있다는 것.

한편 시공사가 미분양 아파트 가격 할인에 나설 경우 정부 정책과 시장 기대심리가 맞아 떨어져 미분양 감소에 상당한 도움이 될 수 있다.

시공사 관계자들은 "분양가 할인의 경우 계약자 반발에다 효과가 없으면 자칫 손실만 키울 가능성이 있지만 대다수 시공사들이 미분양 판촉을 위해 분양가 할인을 고려하고 있다"며 "분양가 할인을 통한 재분양에 나선다면 소비자 입장에서는 세제 및 할인 혜택을 함께 받을 수 있어 미분양 소진 효과가 있을 것"이라고 밝혔다.

◆취득·등록세 경감 및 양도세 면제 대상 아파트

취득·등록세 할인 혜택이 모든 미분양 아파트에 주어지는 것은 아니다.

지난달 12일 이후 신규로 입주자 모집공고를 내고 분양에 들어간 아파트는 미분양이 발생하더라도 취득·등록세 감면 혜택이 주어지지 않는다.

행정안전부는 "취득·등록세 감면 혜택은 준공이 임박했는데도 팔리지 않는 악성 미분양 해소에 도움을 주자는 취지로 시행하는 것"이라며 "전국의 2월 12일 이전(2월 11일까지)에 미분양으로 확인된 아파트만 취득·등록세 감면 혜택을 누릴 수 있다"고 밝혔다.

미분양에 대한 양도소득세 면제·감면 혜택은 2월 12일 현재 미분양이거나 이날 이후 분양하는 신규 분양 아파트까지 모두 적용해주는 것과는 차이가 있다.

또 입주가 이미 시작됐거나 얼마 남지 않은 미분양 아파트를 살 때는 반드시 해당 시·도의 조례개정 이후에 잔금을 내야만 취득·등록세 감면 혜택을 받을 수 있으며 대구경북 지역의 경우 이달 중으로 조례 개정이 마무리될 예정이다.

계약 전에 건설회사로부터 미분양 확인서가 발급되는 아파트인지도 살펴봐야 할 항목.

지난달 12일 이전에 발생한 미분양이라 하더라도 건설회사가 지방자치단체에 해당 아파트의 동호수를 미분양으로 신고한 경우에만 인정해준다.

취득·등록세 감면 혜택은 내년 6월 말까지이며, 양도세 면제는 올해 말까지 신축 주택 분양 계약을 받는 경우로 5년간 양도세 면제를 받을 수 있다. 이재협기자 ljh2000@msnet.co.kr