[부동산 이야기]매수인에 인수되는 권리

지상권'지역권'등기 임차권 外 예고등기도 무조건 넘겨받아야

등기부에 등재돼 있는 많은 권리 중에는 경매가 실행돼 매각되면 깨끗이 말소되는 권리가 있고, 등기부상에 그대로 살아남아 매수인에게 인수되는 권리도 있다.

민사집행법에서는 소제주의(掃除主義)를 원칙으로 해 ▷저당권등기 ▷근저당권등기 ▷압류등기 ▷가압류등기 ▷담보가등기 및 경매개시결정등기 중 시간 순서에서 제일 앞선 등기를 포함해 그 후순위 등기는 내용과 권리가 모두 소멸한다. 이때 위 등기권리자(채권자)는 배당으로 자신의 채권을 충족하든 충족하지 못하든 상관이 없다.

그러나 예외적으로 매수인(경락인)이 인수해야 하는 등기(권리)도 있어 이를 인수주의(引受主義)라고 한다.

등기부에서 소멸되지 않아 인수주의에 해당되는 것은 앞에서 열거한 6가지보다 앞선 등기로서, ▷지상권 ▷지역권 ▷등기된 임차권 및 전세권 ▷보존가등기 ▷환매등기 및 가처분등기 등이 있다.

다만 후순위 가처분등기일지라도 토지소유자가 그 지상 건물소유자를 상대로 건물철거 및 토지인도청구권 보전을 위해 행한 등기는 매수인에게 인수될 수 있다. 가처분등기의 원인이 소유권을 다투는 경우라면 가처분등기의 말소여부와 관계없이 경락받은 매수인이 매각대금을 완납해도 소유권을 취득할 수 없거나, 말소 후 뒤늦게 가처분이 회복돼 매수인에게 인수될 수도 있어 주의가 필요하다. 또 예고등기는 순위와는 무관해 무조건 매수인에게 인수되기 때문에 그 내용과 결과를 확인할 수 없다면 절대로 입찰하면 안 된다.

유치권(留置權)과 법정지상권(法定地上權)은 등기부상에는 나타나지 않지만 요건을 갖추었고 그 권리가 인정된다면 매수인이 인수부담해야 한다.

주택임대차보호법 제3조 제1항 '임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다' 및 제3항 '임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다'의 규정에 따른 권리를 가진 대항력 있는 임차인이 배당요구신청을 하지 않았다면 임차인의 계약기간 동안 계약의 해지를 요청할 수 없고, 계약기간이 종료되면 임차보증금 전액을 인수해야 한다.

이처럼 경매로 매수하려고 하는 부동산에 인수되는 등기나, 등기부상에 나타나지 않는 권리, 또는 인수해야 할 대항력 있는 임차인의 임차보증금이 있다면 입찰 참가자로서는 최저매각금액이 자신에게 인수될 금액 이상 저감(低減)됐을 때만 입찰에 참가해야 할 것이다.

하갑용 리빙경매 대표