[실전 경매분석] 김천시 황금동 근린주택

일반상업지역·교통사정 양호한 편

# 2회 유찰 최저입찰가 감정가 절반

이번 주 분석대상 물건은 이달 25일 대구지방법원 김천지원 경매1계에서 입찰될 예정(2011 타경 9180)인 김천시 황금동에 있는 근린주택이다. 대지 963.9㎡(291평), 건물 1천170㎡(354평) 규모이며 감정가는 10억1천400만원, 최저 입찰가는 4억9천700만원이다.

본 물건의 건물은 가동과 나동으로 구분되어 있다. 2층인 가동은 과거 소유자가 목욕탕 및 주택으로 사용했으나 지금은 임차인이 식당과 이용소 등으로 활용하고 있다. 단층인 나동은 임차인이 자동차 정비업소로 사용하고 있다.

이 물건은 황남파출소 동쪽 인근에 있으며 주위는 일반상업지역의 노선상가 지대다. 동쪽으로 20m, 서쪽으로 6m, 남쪽으로 4m 포장도로를 접하고 있어 교통 사정은 대체로 양호한 편이다. 또 2차례 유찰되면서 최저 입찰가가 감정가의 절반 수준으로 떨어진 상태여서 적절한 가격에 낙찰을 받아 리모델링하여 일반 상가 등으로 활용하면 좋을 듯하다.

임대차 관계는 4명의 임차인들(보증금 합계 2천400만원·월세 합계 130만원)이 권리신고를 한 상태다. 임차인들은 말소기준권리 이후에 사업자등록을 했기 때문에 매수 후 낙찰자가 보증금을 떠안는 문제는 없어 보인다. 하지만 임차인 1명이 건물 일부에 대한 소유권을 주장하고 있어 권리관계가 복잡해 보인다. 따라서 전문가에게 자문을 구해보고 입찰에 참가하는 것이 바람직하다.

도움말·백원규 한솔합동법률사무소 소장