[알면 유익한 세무상식] 취득가액 모르는 부동산…공시지가 발표 전에 팔아야 稅 부담 덜어

매년 5월이면 토지에 대한 새로운 공시지가가 발표된다. 대체적으로 부동산가격은 매년 증가하는 추세이며 기준시가 또한 마찬가지다. 기준시가가 매년 증가한다고 가정한다면 오래전 취득하여 그 가격을 모르는 토지는 새로운 공시지가가 발표되기 전 처분하는 것이 유리하다.

양도소득은 실지거래가액으로 계산한다. 실제 처분한 가액에서 실제 구입가액을 차감하여 양도소득을 계산하는 것이다. 그러나 취득가액이 확인되지 않으면 처분가액을 양도 당시의 기준시가와 취득 당시 기준시가의 비율로 환산하여 취득가액을 산정할 수 있다. 양도 당시의 기준시가가 높아지면 취득가액이 낮게 계산되어 양도소득이 많아지므로 양도소득세 부담이 높아진다. 따라서 공시지가가 상승하는 경우라면 새로운 가격이 공시되기 전에 양도하는 것이 세부담을 줄일 수 있는 방법이다. 오래전에 취득했거나 신축한 단독주택 또한 취득가액을 모르는 경우가 많다. 따라서 단독주택에 대한 기준시가 발표시점인 4월 말을 기준으로 그전에 처분하는 것이 유리할 수 있다. 물론 기준시가가 떨어지는 경우에는 발표 후 양도하는 것이 유리하다. 취득가액을 모르는 부동산의 처분을 계획하고 있다면 기준시가를 미리 열람하여 상승하거나 하락하는지를 확인해 볼 필요가 있다. 만약 기준시가가 상승한다는 것을 확인하였다면 기준시가를 발표하기 이전이 부동산을 팔아야 하는 때다.

부동산 보유기간으로 본다면 최소 2년 이상 지나야 부동산을 팔 때이다. 1가구 1주택 요건을 갖추려면 2년 이상 보유해야만 비과세혜택을 받을 수 있기 때문이다. 1가구 1주택이 아니거나 일반적인 부동산의 경우에도 마찬가지로 중요하다.

세율을 결정하는 요소가 보유기간이기 때문이다. 보유기간인 1년 미만인 경우에는 세율이 40%, 1년 이상 2년 미만인 경우에는 기본세율(6∼38%)이 된다. 최소 2년 이상 보유해야 일반세율을 적용받을 수 있다. 일반세율은 6%에서 38%까지 양도소득의 크기에 따라 달라진다. 양도소득이 1천만원이라고 가정하고 보유기간이 2년에서 10일 부족한 경우와 2년 이상인 경우 내야 할 세금을 계산해보자. 2년 미만인 경우 납부할 세금은 약 400만원이며 2년 이상인 경우는 60만원으로 그 차이는 340만원에 달한다. 물론 1가구 1주택이라면 2년 이상 보유한 경우 아예 세금이 없으므로 그 차이는 더욱 크다. 그러므로 처분할 시점에 보유기간을 확인하여 2년이 안 된다면 잔금 받는 시기를 늦춰야 한다. 매수자와 협의해 10여 일 정도 잔금을 늦춰 받는 것이 어렵지는 않을 것이다. 보유기간이 3년 이상이냐 아니냐 또한 양도소득세 절세측면에서 중요하다. 3년이 지나면 장기보유특별공제를 받을 수 있기 때문이다. 6월 1일 즈음에 부동산 매매계약을 하는 경우에도 매매시기가 매우 중요하다.

잔금 받는 시기가 5월 31일 또는 6월 1일인 경우 하루 차이지만 세금 측면에서는 큰 차이가 있다. 6월 1일 부동산 소유자에게 재산세와 종합부동산세가 부과되기 때문이다. 재산세와 종합부동산세는 6월 1일 자 소유주가 1년치의 세금을 모두 내야 한다. 그러므로 매도인은 잔금을 5월 31일 이전에 받아야만 재산세와 종합부동산세를 내지 않는다. 반면 매수인이라면 6월 1일 이후에 잔금을 주는 것이 물론 유리하다.

만약 올해 부동산을 처분하여 손해를 보았다면 올해가 다른 부동산을 양도할 때이다. 양도차손은 같은 해에 처분한 부동산의 양도 차익에서만 차감할 수 있기 때문이다. 올해 처분한 부동산에서 아무리 큰 손해를 보았다 하더라도 내년에 처분하는 부동산 양도차익에서는 차감할 수 없다.

김영화(계명대 세무학과 교수)