[부동산 법 對 법] 건물 재건축한다며 권리금 없이 나가라는데…

노후·훼손의 경우만 재건축 허용…건물주, 권리금 상당액 보전해줘야

Q. 5년 전 임차인 B는 임대인 A에게 보증금 1억원에 월세 200만원, 권리금 2천만원을 주고 가게를 얻어 커피점을 부지런히 운영해왔다. 이제 맛집으로 소문나 장사가 잘되기 시작했다. 그런데 이를 탐낸 임대인 A는 건물을 새로 더 높게 지은 후 자신이 직접 장사를 할 계획이니 계약이 끝나는 다음 달에 보증금을 받고 나가라고 통보한다. 권리금을 한 푼도 못 주겠다고 했다. 맛집으로 소문나 권리금에 웃돈까지 5천만원을 주겠다는 사람도 있는데, 과연 임차인 B는 권리금을 받을 수 없을까?

A. 2015년 5월 개정된 상가임대차보호법상 권리금 규정은 임대차 계약 만료 3개월 전부터 만료일까지 임차인이 신규 임차인을 모집해 그로부터 권리금을 회수하는 것을 임대인이 방해하지 못하도록 규정하고 있다. 다만 노후화 등을 이유로 철거'재건축하는 경우 권리금 회수 기회를 보호하지 않는다.

건물주는 장사가 잘돼 치솟은 권리금을 자기 이익으로 생각하는 경우가 많다. 임대인이 이러한 개정법을 악용, 건물을 재건축하겠다거나 임차인이 모집한 신규 임차인에게 월세를 2배 올리겠다는 등 신규 계약 체결을 방해한후 임차인에게 권리금 없이 나가라고 해 그 이익을 취하는 경우가 최근 비일비재하다.

그러나 개정법에 따르면, 노후'훼손'일부 멸실 등 안전사고의 우려가 있는 경우에 한해 건물 철거 및 재건축이 가능하므로 임대인이 임의로 이를 핑계로 신규 임차인 유치를 막을 수 없다. 또 월세의 부당한 인상을 통한 신규 임대차 계약의 방해 행위도 규제된다. 따라서 위 사례에서는 임차인 B는 권리금 회수 기회 방해를 이유로 임대인 A에게 임대차 종료 당시 권리금 상당액을 보전받을 수 있다.

권리금과 관련해 '임대인이 권리금을 인정하며 해지 요구 시 권리금을 반환한다'고 약정하더라도 이는 계약 중간에 해지할 경우 권리금을 회수할 수 있다는 약정에 불과하다. 이에 따라 계약기간 종료 후 권리금을 반환할 의무는 없다는 것이 우리 대법원 판례이다. 개정법이 발효됐지만 권리금 보호에는 여전히 상당한 맹점이 있고 축적된 판례가 전무하므로, 계약서를 쓸 때 서로 합의한 권리금 내용은 가급적 특약란에 자필 기재해 권리관계를 명확히 하는 것이 좋다.

그리고 분쟁이 있는 경우, 임차인은 임대인에게 내용증명으로 신규 임차인과의 권리금 계약 체결 사실, 신규 임차인의 보증금과 월세 지급 의사 및 그 능력에 관해 임차인이 알고 있는 사실을 통보하면, 억울하게 권리금 보호를 받지 못하는 경우를 충실히 대비할 수 있을 것이다.