[부동산 법 對 법] "등기 설정의무 위반 해당, 계약해지·전세금 반환 가능"

전세금 2천만원 올려 받은 주인 전세권 등기 약속해놓고 묵묵부답 전세금 보호 어떻게?

Q. 올봄에 전세 기간이 만료되는 A씨. 집주인 B씨가 전세금 2천만원을 올려받는 대신 전세권 등기를 설정해주겠다고 하여 어렵사리 전세금을 치르고 전세권 등기를 요구했다. 하지만 B씨는 거듭된 요청에도 묵묵부답이다. A씨는 어떻게 하면 전세금을 보호받을 수 있을까?

A. 전세 계약이 종료됐는데도 차일피일 전세금 지급을 미루거나, 계약할 때는 전세권 등기를 해주기로 했는데 전세금을 받고 나서는 이를 거절하는 경우가 흔하다.

전세 계약은 쌍방이 계약 만료 전 6개월에서 1개월 사이에 갱신거절의사를 표시하지 않으면 전과 같은 조건으로 연장된다. 갱신이 되면 임차인의 경우 3개월 전에 해지통보를 하면 해지가 가능하며, 전세권을 등기한 경우는 쌍방 모두 6개월 전에 해지할 수 있다.

전세금의 보호 방법으로 잘 알려진 것이 전입신고와 확정일자이지만, 이외에도 전세권을 등기하는 방법과 전세금 보증보험에 가입하는 방법이 있다. 전입신고와 확정일자를 갖추더라도 전세금을 받아내기 위해서는 전세금 반환청구 소송을 제기하여야 하는 번거로움이 있는데 반해, 전세권 등기를 해놓으면 소송 없이 곧바로 경매를 신청하여 배당받을 수 있어 집행이 편하다.

그러나 임대인 입장에서는 부동산으로 금원을 융통하기 위해 전세권 등기를 피하는 경우가 많아, 대부분 전입신고와 확정일자를 통해 대항력과 우선변제권을 확보하는 형편이다.

전세 계약 인상 갱신을 앞둔 경우, 기존에 전입신고와 확정일자를 받아두었다고 해도 반드시 기존 보증금과 인상된 보증금을 합한 금액을 기재한 재계약서를 작성, 주민센터에서 새로운 확정일자를 받아둬야 한다. 인상된 보증금에 대해서도 우선변제권을 가진다는 점을 유의해야 한다.

또한 대법원은 전세권 설정등기를 약속해놓고 집주인이 이를 이행하지 않는 경우 전세 계약상 주된 의무의 불이행으로 보아 계약을 해지할 수 있다는 입장이다. 이에 따르면 A씨는 전세권 등기 설정의무 위반을 이유로 전세 계약을 해지하고, B씨로부터 전세금을 반환받을 수 있다.