총선후 부동산은?…"지방 담보대출 규제 강화가 관건"

제20대 국회의원선거 이후 부동산 시장이 어떻게 전개될지에 관심이 쏠린다.

건설사들이 총선 이후로 미뤄온 상반기 분양 물량이 대거 몰릴 예정이라 분양시장에는 당분간 활기가 돌겠지만 내달부터 주택담보대출 규제 강화가 지방에서도 시행되는 만큼 이에 따른 부동산 시장의 판도 변화도 예상된다.

13일 부동산 전문가들은 "이번 총선에는 부동산 시장의 분위기를 역전시킬만한 이슈가 별로 없어 선거가 시장에 미치는 영향은 미미할 것"이라며 오히려 주택담보대출 규제 강화가 불러올 부동산 시장의 변화에 더 주목하는 분위기다.

◇ 재고주택 매매시장 양극화 전망…지방 매매시장 위축 우려

전문가들은 대체로 총선 이후 재고주택 매매시장은 수도권과 지방에서 모두 양극화 현상을 보일 것으로 내다봤다.

내달 지방에서도 주택담보대출에 대한 규제가 강화되면 재고주택 매매시장에서 전반적으로 거래가 둔화하고 가격 조정이 이뤄지는 등 지금보다 위축될 것이라고 내다봤다.

반면 이미 지난 2월부터 규제 강화의 충격에 적응할 시간을 가진 수도권 매매시장은 대체로 큰 변화 없이 보합세를 유지할 것이라는 관측이다.

국민은행 박원갑 수석부동산전문위원은 "재고주택 매매시장은 수도권과 지방 모두 양극화 현상을 보이는 가운데 전반적으로 보합세를 보일 것"이라고 전망했다.

그는 "지방 매매시장은 대출규제 강화의 영향권에서 벗어나려면 시간이 필요하겠지만 수도권은 이미 그 충격에서 생각보다 빨리 벗어나는 모양새여서 시장 상황이 지방보다는 나을 것"이라며 "주택 거래량은 1분기보다 2분기에 좀 늘어나겠지만, 전체적으로 작년 같은 기간의 거래량에는 크게 못 미칠 것"이라고 내다봤다.

NH투자증권 김규정 부동산 연구위원은 "내달 지방에서도 대출규제가 강화되면 전반적으로 주택시장의 구매심리나 기대심리는 악화할 가능성이 커 매매나 전세, 분양시장 모두 전반적으로 더 어려워질 것"이라고 내다봤다.

김 연구위원은 "시장 거래둔화나 가격조정이 나타나는 국면에는 양극화가 극심해지는 만큼 수도권에서는 재건축처럼 이슈가 있는 지역은 국지적으로 호가가 상승할 것"이라며 "지방에서는 거래가 둔화하면서 가격조정 현상이 나타날 것"이라고 전망했다.

국민은행 박합수 도곡스타PB센터 수석부동산 전문위원은 "지방 재고주택 매매시장은 지금까지 대출규제에서 자유로웠고 시장도 안정기에 접어든 상황이라 대출규제 강화에 더 민감하게 반응할 가능성이 크다"며 "자칫하면 시장이 실질적으로 위축될 우려가 있다"고 강조했다.

그는 "수도권 매매시장은 전세난에 따른 매매전환 수요가 얼마나 이어질 것인지가 관건인데 다소 둔화하는 모양새를 보이고 있어 상반기까지는 보합세를 유지할 것으로 보인다"고 설명했다.

◇ 전세가격 상승세 유지…작년보다 거래량·가격 상승폭은 감소 전망

전문가들은 전세 시장은 수도권과 지방 모두 작년에 이어 올해도 가격 상승세를 이어가겠지만 지난해처럼 큰 폭의 가격 상승은 보이지 않을 것으로 내다봤다.

박원갑 수석부동산전문위원은 "전반적으로 올해는 이사 수요가 많지 않은 짝수해인 데다 아파트 이외에 빌라나 오피스텔, 연립주택 등의 입주물량이 확대되고 재건축·재개발 이주 수요도 작년보다 줄어들 전망이어서 수도권과 지방의 전세난이 작년보다는 둔화되는 양상"이라며 "전셋값 상승세는 이어가겠지만 지난해처럼 큰 상승폭은 아닐 것"이라고 내다봤다.

부동산114 함영진 리서치 센터장은 "지난해 같은 기간에 비해 다세대·다가구 주택으로 분산되는 경향이 있고 지난해 상반기에 비해 재건축·재개발 이주 수요도 많지 않아 전세시장은 수도권과 지방 모두 거래량이나 가격 상승률이 작년보다 확연히 둔화할 것"이라고 전망했다.

박합수 전문위원은 "지방 전세시장은 주택 공급이 확충돼 상당 부분 안정 단계에 들어갔고 전셋값 상승률이 작년 동기보다 둔화했다"며 "수도권 전세시장도 짝수해를 맞아 상승폭은 둔화하는 경향을 보이겠지만 여전히 전세 물량은 부족해 가격 상승세는 유지할 것"이라고 내다봤다.

◇ 수도권·지방 분양시장엔 활기…"양극화 뚜렷해질 것"

전문가들은 분양시장은 총선 이후 수도권과 지방에서 모두 뚜렷한 양극화 현상을 보일 것으로 내다봤다.

분양시장은 대출규제 강화의 영향을 받지 않고 재고주택 매매시장보다 타격이 상대적으로 적은 만큼 인기 지역에는 청약자들이 계속 몰리고 비인기 지역은 청약 결과가 저조할 것이라는 전망이다.

특히 지방은 전매제한에서 비교적 자유롭고 청약통장 가입 후 6개월이면 1순위 자격이 발생해 시세차익을 노리는 투자자들이 대거 몰리면서 올해도 대구와 부산 등 인기 지역은 좋은 분양성적을 거두고 있다.

박원갑 수석부동산전문위원은 "주택담보대출 규제 강화의 영향을 받지 않아 분양시장에 수요가 더 몰릴 것"이라며 "재고주택 매매시장보다는 분양시장이 조금 더 활기를 띨 것"이라고 내다봤다.

그는 "지방 분양시장은 인기 지역의 경우 투기세력이 몰려 웃돈이 많이 붙을만한 단지에 집중 청약한다"며 "지방이나 수도권 모두 수요자들이 돈이 될만한 곳을 가려서 청약하려는 경향이 강해 양극화가 심해질 것"이라고 설명했다.

함영진 센터장은 "건설사들은 상반기 분양 물량을 총선 이후에 쏟아내려는 입장이고 수도권은 올해 청약경쟁률도 비교적 좋은 편이어서 총선 이후에도 분양시장에는 수요자들의 관심이 이어질 것"이라고 전망했다.

김규정 연구위원은 "건설사들도 하반기 시장에 대한 전망을 내놓기 어려운 상황이어서 총선 이후 상반기에 꾸준히 분양물량을 내놓을 것"이라며 "전반적으로 청약 경쟁률이나 계약률은 다소 떨어질 수 있을 것"이라고 내다봤다.

김 연구위원은 "서울의 강남 재건축 단지나, 지방에서 선호지역으로 꼽히는 재건축·재개발 단지는 지금도 청약·계약 상황이 좋은 편이라 양극화가 뚜렷해지면서 상대적으로 분양이 잘 되는 곳과 안 되는 곳이 나오게 될 것"이라고 말했다.

(연합뉴스)