[부동산 법對법] 지역주택조합이 의무 위반 땐 해지 가능…내용증명 꼭 통보해야

지역주택조합, 토지사용승낙과 매매약정서 취소할 수 있을까?

Q. 6개월 안에 지역주택조합 설립인가를 받고 1년 안에 착공하겠다던 A지역주택조합 추진위원회와 업무대행사는 1년이 지난 지금까지 조합설립 인가조차도 받지 못하고 있다. 조합가입 신청을 한 지주 B는 가까스로 조합가입계약을 해지할 수 있었지만, 업무대행사는 가입 당시 제출한 토지사용승낙과 매매약정서는 사업 시행을 위해 여전히 유효하다며 해지할 수 없다고 한다. 지주 B는 A지역주택조합으로부터 그 해지를 어떻게 주장할 수 있을까?

A. 최근 대구 및 울산지역 등지에서 우후죽순처럼 생겨난 지역주택조합은 업무대행사의 전문성 결여와 토지 확보의 어려움으로 대부분 좌초하고 있으며, 향후 이는 사회적 문제로 대두될 가능성이 상당히 크다.

업무대행사는 지주들에게 조합원이 되더라도 추가 분담금이 없다며 가입을 유도하거나 사업이 무산되면 모든 분담금을 회수할 수 있다고 유혹하지만, 업무대행사로서는 분담금 등 비용으로 업무를 보다 보니 사업이 무산되면 이미 지출된 분담금을 되돌려받기 어려울 뿐만 아니라 사업이 오랜 기간 지연되면 추가 분담금 재협의는 불가피하다.

지주들은 대부분 아무 대가 없이 싼 가격에 아파트를 장만할 수 있다는 업무대행사의 청사진만 보고, 무턱대고 토지사용승낙서와 매매약정서를 작성해 주는 경우가 많다. 이러한 서류들은 업무대행사가 미리 작성한 서류로서 지주들에게 유리할 리 없으며, 조합 설립인가 후 몇 개월까지 유효한 것으로 기간이 정해지는데, 사실상 무기한으로 아무런 대가 없이 지주를 구속하게 된다. 이를 해지하지 아니하면, 향후 지역주택조합에서 지주의 아파트를 헐거나 임의로 사용하고, 심지어 매매대금을 공탁하여 아파트의 소유권을 빼앗아 갈 수 있는 분쟁의 여지가 계속 남게 되므로 유의해야 한다.

토지사용승낙은 지역주택조합의 의무 위반 및 사용'수익에 충분한 시간이 경과했다는 이유 등 법률 요건에 해당하면 해지가 가능하므로, 그 의무 위반 여부를 잘 검토하여 이를 적시한 내용증명을 통해 해지를 통보하면 해지가 가능하다.

매매약정서는 대부분 조합 설립인가 후 몇 개월 이내에 조합이 계약금 얼마를 주고 총 매매대금은 얼마로 한다는 식으로 작성되는데, 이는 법률상 매매예약에 해당하지만 그 구속력이 강하여 아무런 사유 없이 쉽게 해지할 수가 없다. 다만 판례에 따르면, 그 예약에 의하여 체결될 본 매매계약의 요소가 되는 내용은 확정될 수 있어야 유효하므로, 그 요건이 충족되지 아니하면 매매예약은 효력이 없다.

사례에서 지주 B는 조합 설립인가 절차 전에 토지사용승낙계약을 철회하고, 매매계약의 요소가 되는 내용이 매매약정서에 확정되어 있지 않음을 이유로 무효를 주장할 수 있는 데, 다만 지역주택조합이 그 유효함을 계속해 다투어 향후 분쟁의 씨앗이 될 우려가 있다면 무효 확인소송을 미리 제기하여 승소판결을 받아 두는 것이 바람직하다.