[경매 프리즘] 내게 유리한 계약과 불리한 계약

주택이나 상가건물에 대한 임대차계약을 체결할 때 임대인과 임차인의 입장에서 어떤 점이 다른지 알아보자.

계약금액의 '많고 적음' 및 계약기간의 '길고 짧음'에 따라 임대인과 임차인 각각의 입장에서 유불리와 장단점이 서로 다르기 때문이다.

주택임대차보호법(이하 주임법)은 제4조(임대차기간 등) 제1항에서 "기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다"라고 규정하고 있다. 계약기간을 1년으로 정한 경우 임차인은 1년과 2년 기간 중 자신에게 유리한 선택을 할 수 있다.

이때 임대인은 기간에 관해 불안정한 지위에 놓이게 된다. 따라서 임대인의 입장에서는 임차인이 특별히 2년 미만의 기간을 고집하지 않는다면 계약기간을 2년으로 정하는 것이 안정적인 임대방법일 것이나, 임차인의 입장이라면 1년으로 정하는 것이 유리할 것이다.

한편 사업자등록의 대상이 되는 건물은 상가건물임대차보호법(이하 상임법)의 적용을 받는데, 주임법과 달리 임대차보증금과 차임의 차이(많고 적음)에 따라 적용되는 법이 달라진다. 상가임대차보호법 시행령상 보증금 및 차임의 크기는 지역에 따라 다르지만 대구 등 광역시를 기준으로 환산보증금(보증금+월세=100)이 2억4천만원(보증금 5천만원 또는 1억원, 월세 190만원 또는 140만원)을 초과하는 계약에 대해서는 상임법이 적용되지 않는다.

또 계약기간을 1년으로 정했다고 하더라도 임차인에게는 5년의 기간까지 계약갱신을 요구할 권리가 있다. 임차인의 선택에 따라 1년 또는 필요한 기간만큼 임대차계약 갱신을 요구할 수 있어서 임차인에게 매우 유리한 법이다.

하지만 임대인에게는 보증금 및 차임 증감청구권이 있어서 계약기간이 갱신될 때마다 연 9% 한도 내에서 증액할 수 있다. 다만 이때는 1년마다 올릴 수 있는 것이 아니라 종전 계약기간이 종료되고 계약을 갱신할 때 올릴 수 있다는 점을 기억해야 한다. 즉 계약기간을 2년으로 정한 경우에는 계약기간 만료 후 갱신 시 인상할 수 있는 차임 및 보증금의 범위는 18%(9%×2년)가 아니라 9%에 불과하다.

따라서 임대인의 입장에서 임대료를 최대한 인상하기 위해서는 상임법상 최단기간인 1년을 계약기간으로 정해(1년 미만으로 정하는 경우 상임법 제9조에 따라 1년으로 간주함) 1년 후 계약기간을 갱신할 때 연 9%의 범위 내에서 차임 및 보증금 인상을 요구하는 것이 이득일 것이다.