[경매 프리즘] 매수인에 인수되는 권리

등기부에 등재된 등기 중에는 매각 후 깨끗이 말소되는 권리가 있고 등기부상에 그대로 남아 매수인에게 인수되는 권리도 있다.

말소 기준 등기(경매가 실행되어 소유자가 바뀌면 소멸되는 등기 중에서 제일 앞선 날에 설정된 등기) 후에 설정된 권리는 매각으로 전부 소멸하는 것이 원칙이고, 말소 기준 등기일 후에 전입한 임차인은 매수인에게 대항할 수 없다.

이를 소제주의(掃除主義)라 하는데 우리나라 민사집행법은 소제주의를 원칙으로 시행하지만 아래 몇 가지 권리가 있는 경우에는 예외적으로 인수주의(引受主義)를 적용하고 있다.

법원의 경매절차에 참여하기 위해서는 반드시 말소 기준 등기를 확인해야 하는데 이는 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기 중 가장 앞선 날에 설정된 등기이다. 위 다섯 가지 등기가 없는 데도 경매가 신청되어 진행되는 경우에는 경매 개시 결정등기가 말소의 기준이 된다.

말소 기준 등기일에 앞서 설정된 등기로 지상권, 지역권, 전세권, 소유권 이전 청구권을 가진 보전가등기, 환매등기는 매각 후 소멸하지 않으므로 매수인이 인수해야 한다. 또 등기부상에 나타나지 않는 권리이나 유치권(타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관한 채권 전부를 변제받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 유치함으로 인하여 채무자의 변제를 강제하는 민법상의 법정담보물권)과 법정지상권(토지와 건물이 동일인에 속하고 있는 동안에 건물 또는 토지 중 한 곳에 제한물권이 설정되었다가 경매 등으로 인하여 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우에 건물소유자를 위하여 그 토지 상에 건물이 존재할 수 있는 것을 인정한 권리로, 일정한 요건을 갖추면 등기 없이도 성립하는 민법상의 물권)은 요건을 갖추고 있어서 권리가 인정'성립되는 경우 매수인(낙찰자)이 인수부담 해야 한다.

또 말소 기준 등기보다 후 순위일지라도 가처분등기와 2011년 1월 13일 이전에 설정된 예고등기는 경매로 취득한 부동산의 소유권을 잃을 수도 있기 때문에 특히 조심해야 한다.

위 매수인에게 인수되는 등기 및 권리가 존재하고 있는 부동산이 매각(경매) 목적물인 경우에는 한 번 이상 유찰되어 최저매각가격에 인수하여 변제해야 할 금액 이상 저감(低減)되었을 때 응찰해야 한다.