[부동산 법 對 법] 상가 임대차계약 시설비용 청구

Q. 대구 동성로 인근 상가건물 임대인 A는 기존에 음식점으로 임대해오던 건물 지하 1층 전부를 B에게 음식점 용도로 임대하기로 했다. 그리고 임대차계약서에는 '임차 건물을 증'개축 기타 필요한 시설을 하되 임대인에게 그 투입비용의 변상이나 일체의 권리 주장을 포기하기로 한다'는 특약을 기재하였다. 이후 B가 임대료를 3회 연속 미납하자, A는 보증금을 준비하고 B에게 건물을 원래대로 복구하여 인도해달라고 요구했지만, 오히려 B는 임대인에게 자신이 설치한 시설 비용을 내놓으라면서 건물 입구를 잠근 채 버티고 있다. 법대로 하면 어떻게 될까.

A. 최근 경기가 어려워지면서 임차인이 임차료를 내지 못해 임대차계약이 해지되었음에도 불구하고 인테리어 등 시설에 투입한 비용이나마 받기 위해 임차건물을 잠근 채 오랜 기간 방치하면서 소송전으로 가게 되는 경우가 비일비재하다.

일반적으로 이런 경우 임대인과 임차인이 상호 양보하여 임차인은 빠른 시일 내에 건물을 인도하고 임대인도 임차인의 임대료 등을 어느 정도 감해주는 방향으로 협의하는 것이 최선이나, 당사자 중 일방이 과다한 욕심을 내는 경우 소송이 불가피하다.

위 사례는 상가임대차 관계에서 흔히 일어나는 분쟁 중 하나인데, 상가임대차 관련 법상 임차인에게 일방적으로 불리한 계약은 합의하였더라도 무효인 규정이 상당수 있다. 그러나 시설 비용에 대한 권리 주장을 포기하는 약정은 임차인에게 불리한 것이 사실이지만, 그 합의는 유효하다는 점에 유의해야 한다.

임차료 미납의 기준은 횟수가 아니라 미납 금액의 합계를 기준으로 한다. 위 사례에서 A의 임대차계약 해지는 B가 통지받는 즉시 발생하며, 보증금 지급과 동시에 건물이 인도되어야 한다. B의 시설비용 포기 특약은 유효하므로, B는 시설비용에 대하여 임대인에게 그 반환을 청구할 수 없다. 다만 판례에 따르면 시설비용 포기 약정은 원상회복의무를 부담하지 않는 내용을 포함하는 약정이므로, 임차인이 임대인에게 시설을 임대차 당시 형태대로 원상회복해야 할 의무는 없다는 것이 B에게는 유일한 위안이다.

위 사례에서 임대인은 임차인이 건물을 잠가 임대료 수익 상당액의 손해를 입게 되었는데, 이는 법리적으로는 조금 복잡한 문제이긴 하나 결론적으로 점유할 권원도 없으면서 불법 점유하여 임대인에게 임대료 수익 상당액의 손해를 끼쳤다는 이유로 불법행위에 기한 손해배상 청구가 가능하다.