[경매 프리즘] 법원 경매 투자 정석

2004년 '성매매방지및피해자보호등에관한법률'(성매매특별법)이 제정되어 공포'시행된 후 많은 숙박업소가 법원의 부동산경매시장으로 유입되었던 기억은 지금도 또렷하다.

당시 부동산경매와 관련한 조언을 듣기 위해 필자를 찾았던 투자자들에게 이런 여관을 추천했으나 대개는 거들떠보지도 않았다. 부동산은 단위가격이 높은 데다가 경매에 참가하기 위해서는 그 나름의 안목과 결단이 필요했을 것임에도 정부의 법률 시행 및 국민적 공감대 형성으로 매출이 종전의 절반 이하로 줄어든 천덕꾸러기 여관을 내공이 깊지 않은 투자자에게 권유했기 때문이다.

그러나 필자의 제안을 따른 몇몇 사람은 오래전에 건축하여 시설이 열악한 모텔을 낙찰받아 대수선 과정을 거친 후 신장개업을 하여 지금까지 큰 수익을 내고 있다.

아무도 거들떠보지 않던 부동산이었기에 시세보다 대폭 낮은 가격을 제시하여 낙찰받을 수 있었는데, 이는 매도인의 의견이 반영되지 않는 법원경매만의 매력이자 초기 투자금액을 줄여 매각수익을 높이는 부동산투자의 첫 번째 조건을 충족하였기 때문이었다.

한편 성매매특별법 시행 후 몇 년 동안 많은 여관이 폐업을 했지만 새로 짓는 사람은 거의 없어 수요 대비 공급이 많이 줄어들었던 것도 성공한 투자의 이유다.

흔히들 막다른 골목의 끝 집이나 아파트의 1, 2층은 투자하지 말라고 하는데 맞는 말이다. 하지만 이 같은 부동산도 그 나름의 가격을 형성하고 있다. 저층에 위치한 아파트도 고층(로열층) 대비 80% 정도의 가격은 형성하고 있어서 저층아파트를 70%에 낙찰받는다면 시세차익이 클 수밖에 없고, 입찰 참여 인원이 적어서 불가능한 일도 아니다.

많은 사람들이 아파트 평형과 자동차 배기량을 자랑삼던 시대는 지났다고들 한다. 소형아파트에 대한 수요가 늘어나면서 매매와 전세 가격이 치솟고 있기 때문이다. 나대지에 신축하는 아파트도 최소한 3~4년, 재건축 등 복잡하게 얽힌 권리와 이해관계인 간의 조율이 필요한 지역은 10년 이상의 긴 시간이 필요하므로 당분간은 수요가 많은 소형아파트 위주로 공급될 전망이다.

하지만 지금처럼 대형아파트가 찬밥 신세를 면치 못하고 있을 때 법원경매를 통한 투자와 수익창출의 결과를 가늠해볼 필요가 있다. 특히 식구가 많고 집이 좁아서 언젠가는 평수를 늘려 살아야 할 입장이라면 지금이 갈아타기의 적기라고 본다.

소형아파트는 대체로 떨어지지 않는다는 것이 중론이지만 필자는 오를 만큼 올라버린 상태에서 더 이상 크게 오르지는 않을 것으로 판단하기 때문이다.