[경매프리즘] 법정지상권(1)

경매로 토지·건물 소유자가 다를 때 발생

토지와 건물을 일괄 거래하는 대부분의 국가와 달리 우리나라는 토지 또는 건물만 매각돼 소유권이 각각 분리되는 경우가 있다.

법정지상권은 토지와 건물 중 어느 하나가 법원의 경매과정을 거쳐 매각됨으로 인해 소유권이 각각 분리되었더라도 건물을 철거하지 않고 그대로 유지시켜 주는 것이 국가'사회의 경제적 측면에서 바람직하고 개인적으로도 불합리하지 않은 경우에 건물 소유자를 위해 법률로 인정하는 제도이다. 즉 건물 소유자가 타인의 토지 상에 자신의 건물을 소유하면서 사용'수익할 수 있는 권리이다.

법정지상권에 관하여 우리 민법은 제366조에서 '저당물의 경매로 인해 토지와 그 지상 건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지 소유자는 건물 소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다'라고 규정했으며 제187조에서는 '상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다'고 했다.

법정지상권의 성립 요건은 ▷저당권 설정 당시 당해 토지 위에 건물이 존재해야 한다 ▷토지와 건물의 소유자가 동일해야 한다

▷토지와 건물 어느 한쪽에 저당권이 설정되었어야 한다 ▷경매로 인해 토지와 건물의 소유자가 각각 달라져야 한다 등이다. 그렇다면 법정지상권의 존속기간, 즉 성립 시기와 종기는 언제일까.

법정지상권의 성립 시기는 매수인(낙찰자)이 매각대금을 완납한 때이고 이때부터 석조, 석회조, 연와조 또는 철골조 등 이와 유사하고 견고한 건물의 소유를 목적으로 하는 경우에는 그 존속기간이 30년이며 그 밖의 건물은 15년이고 건물 이외 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년이다. 또 타인 소유 토지 상에 입목법에 따라 등기된 수목 및 명인방법으로 공시된 수목이 있는 경우에도 법정지상권이 성립한다.

법정지상권이 성립되면 존속기간이 다한 후에도 건물 소유자는 토지 소유자에게 지상권의 기간연장을 요구를 할 수 있는데 토지 소유자가 이를 거절하는 경우에는 매수청구권을 행사할 수 있다.

이처럼 법정지상권이 성립되면 토지 소유자는 존속기간이 다할 때까지 자신의 토지를 사용할 수 없게 되어 토지의 교환가치가 낮아져 가격이 떨어질 수밖에 없으므로 토지와 건물 중 어느 하나만 매각(경매)하는 경우에는 법정지상권 성립 여부를 가늠할 수 있는 능력을 갖춰야 한다.