[부동산 돋보기] 임대차 계약서 재작성 안해도 돼

부동산이 매매되었을 때 보증금 청구 및 계약의 지속성은 어떻게 될까?

먼저 주택의 경우 임차주택의 양수인(매수인)은 주택임대차보호법 제3조 제3항에 의거 양도인(매도인)의 권리와 의무를 승계한다. 따라서 보증금에 관한 법률관계도 양수인에게 이전되고 양도인은 보증금 반환의무가 없게 된다.(대법원 2003.7.25선고 2003다2918판결)

이럴 경우 임차인의 대응 방법은 첫째, 임차인은 계약의 지속을 원한다면 계약 종료 시까지 변함없이 거주할 수 있는 권리가 있으며 보증금 청구도 가능하다. 또한 임대차 계약서도 새로운 임대인과 재작성하지 않아도 된다.

둘째, 새로운 임대인이 자력이 충분하지 못할 경우 지위 승계를 원하지 않고 종전의 임대인으로부터 보증금을 받기 원한다면 임대차 계약을 해지해야 한다. 임차인은 위 두 가지 상황을 파악하여 유리한 쪽으로 선택하면 된다.

그리고 임차인이 다수인 주택을 매수하는 임대인은 현 임차인들의 계약 지속 여부 의사를 반드시 확인하는 것이 중요하다. 임대차 계약기간이 남아 있다고 당연히 계약이 승계될 것이라고 자금 계획을 짜서는 임차인이 계약의 해지로 인한 보증금 반환청구 시 자금 마련에 어려움을 겪게 될 수도 있을 것이기 때문이다.

일반적으로 임차 현황대로 승계된다고 생각할 수 있는데 대법원 판례는 위에 설명한 바와 같이 그렇지 않다는 것을 참조하면 소유권 취득 후 보증금 반환 요청을 받았을 때 당황하지 않을 것이다.

다음으로 주택 이외(상가)의 경우를 살펴보면 상가임대차보호법에 기간 보장이 되는 5년 이내에는 매도인의 권리와 의무를 매수인이 승계해야 하나 5년 경과 후에는 상가임대차보호법 적용을 받는 것이 아니라 민법의 적용을 받기 때문에 기간 만료 시 계약의 갱신을 하지 않을 수도 있고 차임의 증감도 요구할 수 있으니 참고하면 도움이 될 것이다.