[경매 프리즘] 입찰 전 확인해야 할 사항

집합건물의 체납된 공동관리비 확인 필수

하갑용 리빙ANC 대표

1. 상가 건물은 허가와 관련한 분쟁 등에 주의해야 한다. 부동산을 점유하고 있는 자가 대항력이 없어서 법원의 인도명령결정으로 내보낼 수 있다 하더라도 여관이나 주점 등은 영업허가가 필요하다. 허가자(소유자, 임차인 등)가 매수인(경락인)에게 그 허가를 이전해 주지 않거나 스스로 취소하지 않는다면 수개월의 시간과 비용 등 상당한 번거로움에 부닥칠 수 있다.

매수인이 시·군·구청에 취소 신청을 하고 다시 허가를 받으면 될 것 같지만 그게 쉽지 않은 일이어서 법원의 허가 취소 판결을 받은 후 취소, 재신청의 과정을 거쳐야 할 수도 있기 때문에 기존 허가자의 무리한 요구에 끌려다닐 수 있다.

한편 절대정화구역 등 특정 업종에 대한 신규 허가가 제한된 지역 내에 소재하고 있는 주점 및 숙박시설의 경우에는 한 번 취소된 허가를 다시 득할 수 없다.

또 목욕탕, 노래연습장, PC방 등 다중이용업소는 영업신고 전에 방염 자재를 사용하여 시설한 후에 소방서로부터 방염필증 및 소방완비필증을 받아야 하고 화재에 대비하여 대피실, 완강기, 방화문, 비상통로를 확보해야 한다.

2. 토지 위에 타인 소유의 건물이 소재·존속할 수 있는 권리가 있는지 확인해야 한다. 토지와 건물을 일괄 거래하는 대부분의 국가와 달리 우리나라는 토지와 건물의 권리가 각각 달라서 따로 매매할 수 있다. 토지를 낙찰받았는데 그 지상에 소재하고 있는 타인 소유의 건물을 철거할 수 있거나, 토지 소유자에게 철거 의무를 지지 않는 건물을 낙찰받는다면 큰 수익이 있겠지만 반대의 경우에는 손해를 감당해야 한다.

3. 경매 대상 집합건물의 체납 공동관리비 확인은 필수다. 몇 년 전 대구지방법원 본원에서는 대구시 중구 삼덕동에 소재한 사우나가 매각되었다. 감정가격은 34억원이었고 5차례의 유찰을 거쳐 약 8억3천만원에 매각되었는데, 당해 부동산은 집합건물이어서 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조에 따라 체납된 공동관리비를 매수인(낙찰자)이 인수해야 한다. 그런데 그 금액이 자그마치 7억원이었는데, 필자는 매수인(낙찰자)이 이를 알고 낙찰을 받았는지 의문이다.