임대사업자 '묻지마' 전월세 전환 제동…세입자 동의 필수

민간임대특별법 시행규칙 개정…임대보증금 환산시 5% 상한 규제

이달부터 임대사업자가 전월세 전환을 하려면 반드시 임차인의 동의를 받아야 한다. 세입자가 거부한다면 임대인이 일방적으로 전환할 수 없다.

3일 국토교통부에 따르면 이같은 내용을 골자로 개정된 '민간임대주택에 관한 특별법' 시행규칙이 지난달 27일 공포·시행됐다. 임대사업자가 계약 갱신 때 임대보증금을 월 임대료로 바꾸려 할 경우 임차인 동의를 받도록 명확하게 규정했다.

이전에는 임대사업자가 전세를 월세로 전환하는 등 임대 조건을 바꿀 때 임차인에게 잘 설명하게 하는 내용만 있었다. 임대인이 마음대로 전세를 반전세나 월세로 바꿀 수 있었기 때문에 세입자는 갑자기 불어난 월세 부담을 감당하지 못하고 스스로 임대주택을 포기하고 나올 수밖에 없었다.

임대보증금과 월 임대료를 상호 전환할 때에도 기존과 같이 임대보증금으로 환산한 금액을 기준으로 연 5% 이상 올리지 못하는 규제를 따라야 한다. 국토부 관계자는 "임대사업자의 임의 결정에 따른 급격한 전월세 변환을 방지해 임차인의 주거안정성을 높이게 될 것으로 기대된다"고 말했다.

개정된 시행규칙은 임대차 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에도 임대사업자가 계약 변경신고를 하도록 명확하게 규정하되, 표준임대차계약서 사본은 다시 제출하지 않아도 되도록 했다. 이는 지자체가 임대료 증액 기준 이행 여부를 확인하는 데 어려움이 있어 묵시적 갱신도 신고 의무를 이행하도록 하기 위한 조치다. 묵시적 계약 갱신은 임대차 계약을 새롭게 체결한 것이 아니어서 임대차 계약 변경 신고가 필요하지 않은 것으로 유권해석이 돼 왔다.