분양가상한제 대구 아파트시장에 미치는 영향은? '가격 안정' vs '시장 위축'

수성구 지정 가능성 높지만 중구 등 확대 가능성도

민간택지 분양가 상한제가 적용될 가능성이 높은 대구 수성구 아파트단지 전경. 매일신문 DB.

정부가 투기과열지구 내 민간택지에 분양가 상한제를 적용키로 함에 따라 청약 열기가 살아 있는 대구 아파트 시장의 움직임에 관심이 쏠리고 있다. 특히 투기과열지구인 수성구에 분양가 상한제가 적용되면 신규 아파트 공급이 위축되면서 부동산시장 전체에 악영향을 줄 것이라는 우려가 나온다.

12일 국토교통부는 투기과열지구 내에서 ▷직전 1년 평균 분양가 상승률이 물가상승률 2배를 초과했거나 ▷분양이 있었던 직전 2개월간 청약경쟁률이 일반 주택은 5대 1, 국민주택규모(85㎡) 이하는 10대 1을 초과했거나 ▷직전 3개월 주택거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가한 경우 중 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역을 선별해 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 대상지역을 선정하기로 했다.

이 기준을 적용할 경우 수성구는 분양가 상한제 적용 대상이다. 동북지방통계청에 따르면 7월 말 현재 대구 물가상승률은 지난해 같은 달과 비교해 1.1% 올랐다. 이와 비교해 올 상반기 수성구 아파트 분양가는 지난해 평균 분양가보다 8.5% 상승했다.

분양가상한제가 적용되면 수성구에서 진행 중인 재개발·재건축사업은 타격이 불가피하다. 재개발·재건축은 일반 분양으로 공사비 상당 부분을 충당하기 때문에 분양가가 낮아지면 조합원 분담금이 늘어나는 구조다. 분양가가 낮아지면 사업성이 떨어질 수밖에 없다.

분양가 상한제는 감정평가한 토지비를 바탕으로 정부가 정한 기본형 건축비와 가산비를 더해 분양가를 산정한다. 정부는 상한제 적용으로 분양가가 시세보다 20~30% 낮아질 것으로 내다봤다.

대구시에 따르면 7월 말 현재 수성구에 정비조합이 설립된 정비구역은 모두 8곳, 토지 매입이 끝나 관리처분인가를 받은 곳은 수성용두지구와 지산시영1단지, 파동 강촌2지구 등 3곳이다.

향후 투기과열지구 추가 지정으로 상한제 적용이 중구로 확대될 가능성도 있다. 주택법 상 투기과열지구는 '분양이 있었던 직전 2개월간 청약경쟁률이 일반 주택은 5대 1, 국민주택규모(85㎡) 이하는 10대 1을 초과한 경우' 심의를 거쳐 지정된다. 올해 중구에서 분양한 아파트단지 2곳의 평균 청약경쟁률은 50대1에 이르렀다. 분양가도 1년전보다 11.5% 올라 상한제 요건도 충족된다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "기준금리 인하 가능성, 시중의 풍부한 부동자금 등을 고려할 때 주택 가격을 끌어내릴 정도의 파괴력을 기대하긴 어려울 것"이라면서도 "주택공급량 장기 감소로 이어진다면 준공 5년차 안팎 새 아파트 선호현상이 지속될 수 있다"고 말했다. 또 이진우 부동산자산관리연구소장은 "기존 주택거래시장이 침체된 상황에서 분양가 상한제까지 겹치면 시장에 악영향을 줄 수 있다"고 내다봤다.