[경제칼럼] 코로나19와 상가용 부동산 시장의 변화

정성용 대구대 부동산·지적학과 교수

국제통화기금(IMF)은 '2020년 4월 세계경제전망보고서'에서 코로나19 대유행은 1930년대 발생한 대공황 이후 최악의 경기침체를 유발할 것으로 전망했다. 올해 세계 경제와 한국의 경제성장률은 각각 -3.0%와 -1.2%로 추정했다. 그러나 코로나19가 장기화되거나 올겨울 2차 대유행이 재발한다면, 내년 세계 경제성장률은 -8.0%까지 하락해 장기적인 경기침체와 디플레이션이 발생할 수 있다고 예측했다.

2008년 금융위기 이후 양적완화와 저금리로 풀린 막대한 유동자금이 부동산 시장으로 집중·유입되면서 선진국 대도시 부동산 시장은 공통적으로 가격 폭등과 거품 형성 과정을 겪고 있다. 2014년부터 2018년까지 더블린(78.5%), 베를린(63.1%), 밴쿠버(60.4%), 오클랜드(56.4%), 시드니(54.8%), 암스테르담(54.4%), 상하이(52.5%), 샌프란시스코(49.1%), 홍콩(48%), 런던(39.6%) 등 각국 주요 도시 부동산 가격이 상승했다.

코로나19 발생 이후, 석유와 같은 현물시장에서는 국제 수요 감소로 인한 가격 폭락 현상이 나타나고 있다. 반면 유동자금이 안전자산인 금과 달러에 집중되면서 금값과 달러화 가격은 폭등하고 있다. 국내 부동산 시장에서도 수도권을 중심으로 주택가격은 보합 및 하락세로 전환되는 듯하다. 국내 주택가격은 고가, 대형 및 신규 주택 중심으로 하락하는 추세이다.

코로나19 대유행이 세계 경제에 미치는 여파에 따라, 향후 부동산 시장은 크게 변화될 것으로 전망된다. 만약 코로나19가 장기화된다면, 실물자산인 부동산 시장에는 어떤 변화가 발생할 것인가? 부동산 시장은 실물경제보다 6∼9개월 정도 후행한다는 점을 감안할 때, 필자는 코로나19 이후 상가용(매장용) 부동산 시장의 변화에 대해 조심스럽게 전망해 보고자 한다.

코로나19는 상가용 부동산 시장에 가장 큰 변화를 초래하고 있다. 코로나19 발생 직후, 한국을 제외한 전 세계에서는 '생필품 사재기 현상'이 발생했다. 왜 우리나라에서는 사재기 현상이 발생하지 않은 것일까? 아마 우리가 '배달의 민족'이기 때문인지 모른다. 대한민국에는 이미 인터넷 쇼핑과 문전(Door-to-Door) 택배 시스템이 잘 발달돼 있다. 인터넷 쇼핑으로 생필품을 주문하고 배송받는 것이 편리하고 저렴하기 때문에, 굳이 오프라인 매장에서 줄서서 사재기할 필요가 없었다.

코로나19를 겪는 과정에서, 사회적 거리두기와 비대면 온라인 쇼핑에 익숙해진 소비자의 소비 패턴은 오프라인 매장의 소비량를 줄이는 대신 온라인 쇼핑 소비량을 늘리는 방향으로 변화됐다.

온라인 쇼핑 수요 증가는 오프라인 매장의 매출 감소, 수익성 악화 및 폐업 증가를 유발하는 구조적인 악순환을 초래하고 있다. 미국에선 아마존 등 온라인 쇼핑의 고속 성장에 따라 미국 최대 백화점 체인인 시어스(Sears) 백화점이 2018년 파산을 신청했다. 이번 코로나19 여파로 니만마커스(Neiman Marcus), JC페니(JC Penney)와 같은 미국의 초대형 백화점 체인은 현재 파산 신청을 검토 중에 있다.

코로나19 대유행 이후 국내에서도 오프라인 매장의 수익성 악화, 폐점 및 공실률은 빠르게 증가하고 나아가 고평가된 상가용 부동산의 임대료 및 자산가치(가격)는 점진적으로 하락할 것으로 전망된다.

현재 정부는 위기에 몰린 자영업자에 대해서 생계비 지원과 긴급자금 대출을 진행하고 있다. 이 같은 정부 지원은 지나치게 과다하게 집중돼 있고, 구조적인 불황에 빠진 리테일(소매업) 업종 자영업자를 모두 구제할 수 없을 것이다. 이미 우리나라 자영업자 비율은 OECD(경제협력개발기구) 회원국 평균에 비해 2, 3배 많은 수준이며, 자영업자 상당수는 상가용 부동산을 임차해 운영하는 영세 소상공인이다. 영세 자영업자에게 긴급 지원된 대출자금은 밀린 상가 임대료와 기존 및 신규 대출의 이자상환금으로 우선적으로 지출되기 마련이다.

정부의 긴급자금 대출은 영세 자영업자의 경쟁력을 강화하기보다는 오히려 금융부채를 증가시킬 우려가 있다. 그러므로 코로나19 경제 충격으로 경쟁력과 회생 능력을 상실한 일부 자영업자와 소상공인에 대해서는 정부가 생활지원금과 자금 대출 같은 단기적인 구제정책에 의존하기보다는 악성부채 탕감을 통한 과감한 자영업자 구조조정 및 출구(퇴출)정책을 병행해 실시할 필요가 있다.