환율 1300원대 넘으면 주택 가격·물량 다 줄어든다

국토硏 '주택시장 정책적 시사점'
1998·2007년 외환·금융위기 공급·가격 등 위축 흐름 뚜렷
불확실성 '단기간 급등' 흐름…시장 안정 경보 체계 필요성

기업이 밀집한 서울 도심. 연합뉴스

환율 급등에 대응한 주택 공급 체계 마련과 불확실성 종합 지표를 구축해 안정적인 주택 시장 환경을 구축해야 한다는 주장이 제기됐다.

12일 국토연구원의 박진백 부연구위원은 워킹페이퍼 '환율 변동이 주택시장에 미치는 영향과 정책적 시사점'을 통해 이같이 밝혔다.

지난 2000년 1월부터 2024년 12월까지 환율 범위에 따른 국내 주택 시장 매매, 전세 가격 및 거래량, 인허가수를 비교하는 등 부동산 불확실성 지수(REU)를 측정했다. 이번 연구에서 부동산 불확실성이란 '주택주요 변수의 미래 움직임에 대해 주어진 정보로는 설명되지 않는 예측 불가능한 변동성'을 뜻한다.

박 부연구위원은 실증 분석을 통해 6개 시기로 나눈 부동산 불확실성 지수를 분석했다. 부동산 불확실성 지수가 높았던 시기는 ▷1990년대 전후 ▷1998년(외환위기)~2000년 후반 ▷2007년(글로벌 금융위기)~2010년 초반 ▷2017년~2020년 이전 ▷2020년(코로나19 저금리 시기) ▷2022년 이후로 나타났다.

2010년 1월~ 2024년 12월 주요 변수의 주택시장 영향 경로. 국토연구원 제공

원·달러 환율이 1천300원 이상일 경우 거래 공급, 가격 전반에 위축 흐름이 뚜렷하게 나타났다. 아울러 인허가 물량도 환율이 1천300원 이상일 경우 감소하는 것으로 분석됐다.

박 부연구위원은 "환율상승은 단기적으로 매매, 전세 가격을 하락시키고 거래량을 축소하는 것은 물론 착공마저 지연시키는 것으로 나타났다"며 "환율 변화에 따른 불확실성은 시기별로 충격이 다르지만, 최근 들어 영향이 더 커지고 있는 상황"이라고 진단했다.

그는 이번 연구를 통해 환율 상승 시 주택 시장 불확실성이 빠르게 확대되므로 사전 대응 체계 마련이 필요하다고 주장했다.

박 부연구위원은 "국내 주택시장은 환율 급등시 불확실성이 단기간에 높아지는 특성이 나타난다"며 "시장 심리 안정을 위한 조기 경보 체계 구축이 필요한 시점"이라고 말했다. 그러면서 "환율 급등기에 시장이 과열되지 않는 선에서 실수요자를 보호할 수 있는 유연한 제도 마련이 필요하다"고 조언했다.

부동산 불확실성 지수 패턴의 변화. 국토연구원 제공

그는 주택 공급 위축에 대한 선제 대응 체계 구축도 필요하다고 제안했다. 환율 상승기에 불확실성이 반복적으로 확대되는 시점이 존재하므로 일정 수준 이상의 환율과 불확실성이 동시에 상승하는 구간을 '정책 경계선'으로 설정하고, 이에 따른 선제적 대응 체계를 갖출 필요가 있다는 것이다.

박 부연구위원은 "고환율 시기 착공과 인허가 등 공급이 감소하는 특성을 고려해 공공주도 인허가를 확대하고, 건설 금융 지원, 분양 리스크 완화 조치 등도 병행해 중장기적으로 공급이 안정적으로 이어질 수 있도록 할 필요가 있다"고 조언했다.

특히 불확실성 지수를 활용한 상시 모니터링 체계 구축도 필요하다고 제시했다.

그는 "이번 연구에서 제안한 부동산 불확실성 지수와 같이 주택시장의 불확실성을 사전에 파악할 수 있는 종합 지표를 개발할 필요가 있다"며 "이같은 지표를 기반으로 불확실성 급등구간을 정책개입의 기준으로 삼고, 시점별 대응강도를 유연하게 조절할 수 있는 체계를 갖출 필요가 있다"고 강조했다.