스트레스금리 2배 뛰며 대출한도 8천600만원 '싹둑'…부동산대책 직격탄

전세대출도 DSR '올가미'...영끌, 갭투자 원천 봉쇄

정부가 부동산시장 안정 대책을 발표한 15일 서울 시내 시중은행을 찾은 시민이 상담 받기 위해 번호표를 뽑고 있다. 연합뉴스

정부가 가계부채를 잡고 부동산 시장을 안정시키기 위해 더 강력한 대출 규제 카드를 꺼내 들었다. 미래 금리 인상 가능성을 미리 반영해 대출 한도를 깎는 '스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)'의 가산금리를 2배로 올리고, 그동안 규제 무풍지대였던 전세자금대출까지 DSR에 포함하기로 했다.

이번 조치로 연봉 1억원인 직장인도 대출 한도가 최대 8천600만원 줄어드는 등 '영끌(영혼까지 끌어모아 대출)'과 '갭투자'가 사실상 불가능해질 전망이다.

15일 금융위원회가 발표한 '주택시장 안정화를 위한 대출수요 관리 방안'의 핵심 중 한 가지는 스트레스 금리를 현행 1.5%에서 3.0%로 2배 상향 조정한 것이다. 스트레스 금리는 실제 이자에 더해지는 것은 아니지만, 대출 한도를 계산할 때 적용돼 돈 빌리기가 더 팍팍해지는 효과를 낸다.

금융위 시뮬레이션에 따르면 이번 조치의 직격탄은 변동금리 주택담보대출을 받으려는 차주에게 집중된다.

연 소득 1억원인 직장인이 수도권·규제지역에서 변동금리 주담대를 받을 경우, 대출 한도는 기존 5억8천700만원에서 5억100만원으로 8600만원(14.7%)이나 급감한다. 5년 고정금리 이후 변동금리로 바뀌는 혼합형 대출 한도 역시 6억원에서 5억3천300만원으로 6천700만원(11.1%) 줄어든다.

소득이 절반인 연봉 5천만원 직장인도 충격은 마찬가지다. 변동금리 대출 한도는 2억9천400만원에서 2억5천100만원으로 4천300만원(14.7%)나 깎인다. 혼합형과 5년 주기형 대출 한도도 각각 3천700만원(12.2%), 2천200만원(6.6%)씩 줄어든다. 사실상 소득이 높지 않은 서민·중산층의 내 집 마련 문턱도 한층 높아진 셈이다.

그동안 DSR 산정에서 빠져있던 전세자금대출도 오는 29일부터 규제 대상에 포함된다. 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받으면 이자 상환액이 DSR에 반영돼 추가 대출 여력이 크게 줄어든다. 전세대출을 끼고 다른 집을 사는 갭투자를 원천 차단하겠다는 의도다.

예를 들어 연 소득 5천만원인 1주택자가 3.7% 금리로 전세대출 2억원을 받으면, DSR이 14.8%포인트(p) 증가하게 된다. 은행권 DSR 한도가 40%인 점을 감안하면, 이미 주택담보대출 등으로 25% 이상을 쓰고 있는 차주는 추가 전세대출이 막히게 되는 구조다.

금융권 관계자는 이번 조치에 대해 "고가주택에 대한 대출 한도를 대폭 줄이고, 스트레스 DSR 강화와 전세대출 규제를 통해 부동산 시장으로의 자금 쏠림을 억제하려는 것"이라고 설명했다.