고소득층 3분의 2가 전세대출 '싹쓸이'…저소득층 '대출은 소외받아'

대구 수성구 한 부동산중개업소. 매일신문 DB

최근 전체 전세 대출 잔액 3분의 2가 고소득층에 집중되는 전세 대출 제도에서 고소득층 쏠림 현상이 심화하고 있는 것으로 나타났다. 이에 반해 저소득층 비중은 크게 줄어든 것으로 나타났다.

◆고소득자는 더 많이, 저소득자는 더 적게

22일 국회 기획재정위원회 소속 박성훈 국민의힘 의원이 한국은행으로부터 받은 자료에 따르면, 올해 2분기 말 고소득자 차주의 전세 대출 비율은 전체 잔액 중 65.2%에 달했다.

전세 대출은 무주택 저소득층이 자구책으로 활용한다는 세간의 고정관념과 배치되는 수치다 보니 이목이 쏠린다.

소득 상위 30% 고소득 층 전세 대출 잔액 비중은 코로나19 팬데믹 이후 전셋값 상승기와 궤를 함께 한다. 연도별 고소층 전세 대출 잔액 비중을 살펴보면 ▷2021년 1분기 말 61.2% ▷2022년 1분기 말 62.3% ▷2023년 1분기 말 62.4% ▷2024년 1분기 말 62.8% ▷올해 1분기 말 64.6%까지 지속 상승했다.

특히 올해 2분기에는 65%를 돌파했다.

차주 수 기준으로는 2021년 1분기 말 절반 이하(49.8%)였으나, ▷2022년 1분기 말 50.9% ▷2023년 1분기 말 51.8% ▷2024년 1분기 말 52.3% ▷2025년 1분기 말 54.0% 등으로 비중이 점차 늘었다. 올해 2분기 말은 54.6%로 조사됐다.

이같은 흐름은 소득 하위 30% 저소득층과 상반된 흐름이다.

올해 2분기 말 저소득 차주가 받아 간 전세대출은 전체 잔액의 7.6%에 그쳤다.

이 비중은 ▷2021년 1분기 말 9.1% ▷2022년 1분기 말 ▷2023년 1분기 말 각 8.9% ▷2024년 1분기 말 8.1% ▷2025년 1분기 말 7.7% 등 하락했다.

차주 수 비중 또한 2021년 1분기 말 12.5%에서 지속 하락해 올해 1분기 말 9.9%로 10%도 못 미치는 수준이다.

◆가파른 전세 보증금 상승, 캡투자…전세 시장 악순환 고리 끊어야

전세 대출 고소득층 집중 현상이 두드러지는 요인으로는 지난 2021년 이후 가파르게 상승한 전세 보증금이 지목된다.

시중은행 관계자는 "주택 가격이 치솟으면서 전세 보증금도 함께 올랐다"며 "고소득층의 보증금 절댓값이 크기 때문에, 같은 상승률이라도 대출 잔액이 더 많이 늘어 비중이 커졌을 것"이라고 내다봤다.

일부 고소득층은 대출 규제 강화 전 갭투자(전세 낀 주택 구매)로 수도권 핵심지에 '똘똘한 한 채'를 사둔 뒤, 전세대출을 받아 타 지역에서 세입자 생활을 하는 경우도 가능했다.

상황이 이렇다보니 저소득층은 사실상 '대출 소외'에 노출되고 있다는 지적이 나온다.

다른 관계자는 "대출 규제로 버팀목 전세대출 한도가 줄어드는 등 저소득층이 전세대출을 받을 수 있는 환경이 열악해지고 있다"며 "집값과 전셋값이 계속 올라 저소득층이 살 수 있는 집이 줄고 있다"고 말했다.

이에 박성훈 의원은 "이재명 정부 부동산 규제로 전세 매물이 자취를 감추고 전·월세가 동반 상승하고 있다"며 "청년, 신혼부부, 무주택 서민 등 실수요자들이 전세 시장에서도 밀려나 월세로 내몰리는 악순환이 불가피해 보인다"고 우려했다.

일각에서는 고소득층 위주로 재편된 전세대출 제도가 가계부채 문제를 심화하는 요인으로 작용하고 있다고 진단하기도 한다.

지난 20일 국정감사에서 이창용 한국은행 총재는 "전세제도를 바꾸지 않으면 레버리지(대출로 주택 구매)가 계속 확대된다"며 "고통이 있어도 끊어야 할 시점"이라고 말했다.