양도세 중과 유예 종료 앞둔 정부, 세제 개편 만지작

5월 9일 유예 종료 이후 후속 카드 준비…다주택 매물 유도에 방점
 보유세 강화·거주 여부 차등 과세 거론…핀셋 조정으로 시장 왜곡 손질

'다주택자 양도소득세 중과' 조치가 오는 5월 9일부터 재시행된다. 다주택자가 보유한 조정대상지역 주택 양도차익에는 최고 75%(지방세 포함 82.5%)의 세율이 적용된다. 12일 서울 시내 한 공인중개사 사무실 외벽에 부동산 관련 세금과 아파트 매매 물건 등의 안내문이 게시되어 있다. 연합뉴스

정부가 오는 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 부동산시장 안정을 위한 후속 세제 개편 카드를 만지막거리는 분위기다.

17일 관계당국에 따르면 재정경제부는 외부 연구용역을 거쳐 '부동산 세제 합리화 방안'을 마련할 계획이다. 구체적인 발표 시점은 정해지지 않았다. 7월 세제개편안에 담기에는 물리적으로 빠듯해 그 이후로 미뤄질 가능성이 거론된다.

정책 방향은 '매물 유도'와 '실거주 보호'로 요약된다. 다주택자의 시장 매물을 끌어내는 동시에 실거주 1주택자의 세 부담은 상대적으로 보호하는 구조다. 반대로 투기·투자 목적의 비거주 주택에는 세제 혜택을 축소하거나 유예하는 방안이 논의선상에 오른 것으로 전해졌다.

중장기적으로는 보유세를 높이고 거래세를 낮추는 방향성에 일정한 공감대가 형성된 분위기다. 종합부동산세와 재산세 등 보유 단계의 부담을 강화하는 대신 취득세 등 거래 비용을 낮춰 시장 유동성을 높이는 조합이다.

특히 다주택자의 '버티기'를 차단하려면 보유세 인상이 불가피하다는 시각이 있다. 보유 비용이 낮으면 매물을 내놓기보다 시장 상황을 관망할 유인이 커진다는 이유에서다. 다만 문재인 정부 당시처럼 일괄적이고 급격한 세율 인상 카드를 다시 꺼내 들 가능성은 높지 않다는 관측이 나온다.

정책 기조는 전면전보다 '핀셋 조정'에 가깝다. 세제마다 존재하는 우회로를 차단하고, 시장 왜곡이 큰 지점을 선별해 조정하는 방식이다. 과거처럼 광범위한 세율 인상 대신 세부 설계를 통해 부담을 재배분하는 전략이다.

핵심 변수는 '거주 여부'다. 같은 1주택자라도 실제 거주하지 않는 주택에는 세 부담을 달리 설계하는 방안이 검토된다. 실거주 1주택은 보호하되, 투자 목적의 1주택 보유에는 차등 과세를 적용하는 구상이다. 초고가 주택에 대해서도 별도의 과세 체계를 두는 방안이 거론된다.

비거주 주택임대사업자나 개인 다주택자에 대해선 장기보유특별공제 축소 등 각종 세제 혜택을 줄이는 카드가 예상된다. 매매 차익뿐 아니라 보유 단계에서도 부담을 높여 기대수익률을 낮추겠다는 취지다.

직접 세율을 손대지 않더라도 정책 수단은 적지 않다. 공시가격 현실화율, 공정시장가액비율, 세부담 상한 조정만으로도 체감 세 부담은 달라진다. 이는 법 개정 없이도 행정적 조정이 가능한 영역이다.

정부가 부동산 세제 개편을 '최후의 수단'처럼 신중히 다루는 배경에는 이런 정책 여력이 깔려 있다. 시장 충격을 최소화하면서도 매물 출회를 유도할 수 있는 조합을 찾겠다는 계산이다.

다만 보유세 강화는 곧 조세 저항으로 이어질 수 있다. 실수요자와 투자 수요의 경계를 어디까지로 볼 것인지, 거주 요건을 어떻게 설계할 것인지에 따라 정책 효과는 크게 달라진다.