전입세대확인서 온라인 열람, 은행은 열렸다…세입자 직접 조회는 12월부터

5대 은행 이어 9월 토스뱅크 연계…대출심사 5일에서 4일로 피해자 열에 여덟이 2030…전입일자·확정일자 대조가 핵심

전입세대확인서는 그 집에 누가 언제 전입했는지를 보여 주는 서류다. 주민센터 창구에서 전입세대확인서 열람은 300원, 교부는 400~500원을 내야 했다. 다가구주택 세입자가 자기보다 앞선 순위에 임차인 몇 명이 있는지 알 수 있는 거의 유일한 창구였다.

이 서류가 온라인으로 옮겨가고 있다. 행정안전부는 2024년 10월부터 5대 시중은행 아파트 담보대출 심사에 전입세대정보를 실시간으로 넘겨 주기 시작했고, 지난달 17일부터는 인터넷전문은행인 토스뱅크에도 연계했다. 전월세대출 심사 기간은 5일에서 4일로 줄었다.

◆ 은행 창구가 먼저 열렸다

온라인 연계의 1차 수혜자는 세입자가 아니라 은행이다. 대출을 심사하는 은행이 전산망으로 전입세대를 바로 조회하니 고객이 주민센터에서 서류를 떼 올 필요가 없어졌다. 행안부는 인터넷전문은행과 2금융권으로 연계를 순차 확대한다.

세입자 본인이 정부24에서 직접 열람하는 연계는 12월 1일부터 순차 확대 일정에 올라 있다. 정부24 기반 비대면 열람의 전국 확대 고도화는 연말이 목표다. 행정안전부는 일반 임차인이 계약 전에 스마트폰으로 아무 집이나 조회하는 방식은 개인정보 보호법상 제약이 따른다고 설명한다.

열람 자격 자체도 법으로 묶여 있다. 주민등록법과 시행령은 전입세대확인서를 소유자, 임차인, 매매계약자, 임대차계약자와 그 위임자만 신청할 수 있게 했다. 계약서를 쓰기 전 단순 매물 탐색 단계에서는 집주인 동의 없이 뗄 수 없다는 뜻이다.

◆ 종이 한 장에 안 나오는 것

전입세대확인서에는 세대주 성명과 전입일자만 나온다. 앞선 세입자가 보증금을 얼마나 걸었는지는 적혀 있지 않다. 다가구주택은 호수별로 등기가 나뉘지 않아 확정일자 부여현황의 보증금 액수를 전입일자와 일일이 맞춰야 선순위 총액이 나온다. 대전전세피해지원센터와 경제정의실천시민연합이 공통으로 짚는 한계다.

한 다가구주택 세입자는 전입세대확인서를 확인하지 않아 자기 앞에 임차인 여섯 명이 들어와 있는 사실을 모른 채 계약했다가 보증금을 떼였다. 창원지방법원은 올해 다가구주택에서 선순위 임차보증금을 숨기고 무자본 갭투자로 2억5천만원을 가로챈 임대사업자에게 징역 2년 6개월을 선고했다.

국토교통부의 지난해 실태조사에서 전세사기 피해 유형 가운데 선순위 근저당과 권리 과다로 배당을 못 받은 경우가 41.9%였다. 이달 12일 기준 전세사기피해지원위원회가 인정한 피해는 누적 4만1559건이고, 그중 20·30대가 75.9%다. 보증금 3억원 이하가 거의 전부였고 다가구주택 피해는 다섯 건 중 한 건꼴이었다.

◆ 세입자는 다음 날 0시, 은행은 당일

전입일자를 확인했다면 그 날짜가 언제 힘을 갖는지도 알아야 한다. 주택임대차보호법상 세입자의 대항력은 집을 넘겨받고 전입신고를 마친 다음 날 0시에 생긴다. 반면 은행의 근저당권은 등기소에 접수된 당일 바로 효력이 생긴다.

이 시차를 파고든 사례가 있다. 세입자가 전입신고한 당일 집주인이 은행에서 근저당을 설정해, 경매가 열리자 세입자 보증금이 후순위로 밀렸다. 대한법률구조공단에 접수된 피해 유형이다. 정부는 지난 3월 전세사기 방지 대책에서 전입신고 효력을 당일 처리 시점으로 당기는 방안을 추진하겠다고 밝혔다.

◆ 주소 두 개를 같이 봐야 하는 이유

전입세대확인서를 뗄 때는 도로명주소와 지번주소 결과가 한 장에 같이 나오는지 봐야 한다. 서울 송파·광진·중랑구 신축 빌라에서는 두 주소의 표출 차이를 악용해 세입자가 사는 집을 '세대주 없음'으로 발급받아 40억원대 대출 사기를 벌인 일당이 구속기소됐다.

행안부는 이 틈을 막으려고 두 주소 조회를 한 장으로 일원화했고, 발급할 때 두 결과를 모두 대조하도록 지침을 바꿨다. 세대주를 바꾸는 전입신고를 할 때는 전입 당사자의 서명과 신분증 확인도 의무화했다. 집주인이 모르는 사이 누군가 전입하는 일을 막기 위한 장치다.

◆ 남은 고비

온라인 연계가 열려도 다른 세입자 성명 일부는 가려진 채 나온다. 대한공인중개사협회 관계자는 그 때문에 계약서상 명의자와 실제 전입자가 같은 사람인지 완전히 대조하기는 어렵다고 했다.

집주인이 선순위 정보를 알려 줄 의무는 주택임대차보호법에 있지만, 거짓으로 알려 줘도 제재 수단이 마땅치 않다. 전입신고 효력을 당일로 앞당기는 법 개정이 국회를 언제 통과할지, 세입자 본인이 정부24에서 직접 열람할 때 수수료를 받을지는 아직 정해지지 않았다.