세입자-집주인 '계약'마찰

본격적인 이사철이 다가왔지만 전세가격이 크게 떨어지면서 전세입주자들이 전세금을 돌려받지못해 이사를 포기해야 하는 상황까지 빚어지는등 곳곳에서 집주인과 세입자간 마찰이 일어나고있다. 세입자들의 피해를 최소화할 수 있는 방법들을 알아본다.

◆전세입자 피해사례

대구시 남구 대명동 김모씨(48)는 지난해 10월말부터 달서구 대곡지구 아파트로 이사하려고 했으나 4천8백만원의 전세금을 돌려받지 못해 현재까지 이사를 못하고 주택업체에 아파트 입주잔금연체료를 물고 있다.

대구시 북구 동천동 김모씨(36)는 최근 자신이 살던 3천만원짜리 전셋집이 나가지 않자 전세금을3백만원 내려 세를 놓고 이 돈은 자신이 부담했다. 2년간 전세계약을 했으나 부득이 1년만에 나가려하자 집주인이 계약위반을 문제삼아 전세금반환을 거부했기 때문.

현재 한국소비자연맹 대구경북지부, 각구청 민원실등에는 전세금을 둘러싼 세입자들의 피해사례고발이 잇따르고 있다. 과거에는 전세금을 무턱대고 올리려는 집주인의 횡포를 고발했으나 이제는 전세금을 돌려주지 않자 구제방법을 묻는 것이 주류를 이루고 있다.

◆전세금 돌려받는 방법은 없는가

전세계약기간이 끝났는데도 돈을 돌려받지 못하는 세입자들이 많다. 전세기간이 끝나면 집을 비우고 돈을 돌려받는게 원칙이지만 전세값이 내려가다 보니 집주인이 돈을 내주지 않는 것이다.갈등이 생기면 양측이 타협을 하는 것이 가장 바람직하다. 부동산업계에 따르면 최근 많이 등장하는 방법이 '선 세입자 부담, 후 집주인 상환' 방식. 기존 가격에 전세를 놓으면 후속 세입자가없을 수밖에 없다. 따라서 전세금을 약간 내려 세를 놓고 그 차액은 세입자가 일시 부담하되 전세가 나가면 집주인이 돌려주는 것.

전세금을 약간씩 손해보며 조정하는 사례들도 늘고 있다. 그렇지 않을 경우 소송을 통해 해결할수밖에 없다. 그러나 '전세금 반환청구소송'을 제기하면 판결과 강제집행에만 최소한 10개월정도걸린다.

전세권을 설정해놓은 경우 전세금 돌려받기가 훨씬 수월하다. 돈을 내주지 않으면 세입자가 곧바로 경매신청을 할 수 있기 때문이다.

전세권설정은 확정일자와 세입자를 보호하는 제반 사항이 같지만 경매신청을 할 수 있다는 점이다르다.

◆전세기간을 단축하는 방법은 없는가

2년 전세계약을 맺었지만 1년으로 단축하려는 사람들이 많다. 그러나 1년안에 옮기는 것은 법적으로는 불가능하다. 다만 집주인의 동의를 얻어 새로운 세입자를 구하고 난 뒤는 할 수 있다.주택임대차보호법상 집주인과 1년계약을 했을 때 세입자가 1년계약을 계속 주장하면 집주인의 의사와 무관하게 1년계약이 유효하고, 집주인만이 1년계약을 주장할 때는 2년계약한 것으로 본다.그러나 2년계약을 하고 어느 한쪽이 1년계약을 주장하는 것은 쌍방합의가 없는 한 무효이다.

◆전세기간중 전세금을 내리는 것도 가능한가

주택임대차보호법(제7조)에 따르면 '약정한 보증금이 경제사정의 변동으로 인해 크게 달라진 때에는 그 증감을 청구할 수 있다'고 규정돼 있다. 다만 올려받는 경우 1년내에는 불가능하며 올리는 금액도 약정금액의 5%를 초과할 수 없다. 감액에 대해서는 제한규정이 없기 때문에 이론적으로는 얼마든지 가능하다.

그러나 대명컨설팅대표 최진우씨는 "현실적으로 감액을 요구할 정도로 전세가격이 폭락했다는 증거를 제시하기가 어려워 전세금을 내린 사례는 없다"고 말할 정도로 전세금을 일부 되돌려받기가어려운 실정이다.

◆보호장치마련

이사를 가게 될 경우 근저당이 설정돼 있는 집을 피해야 한다는 것은 상식이다. 확정일자를 받아두거나 전세권 설정을 해두는 것도 기본이다. 설사 그 집에 근저당이 설정돼 있지 않더라도 집주인이 다른 사람의 보증을 서 자신도 모르는 사이에 집이 경매에 넘어가는 상황등을 고려해야 하기 때문에 방심하지 말고 확정일자나 전세권설정은 꼭 해야 한다.

확정일자는 지난해 9월1일부터 거주지 동사무소에서도 발급해주고 있다. 준비물은 전세계약서 원본만 있으면 된다.

확정일자를 받아두면 당일부터 효력이 발생하기 때문에 다른 후순위 채권자들에 우선해서 권리를행사할 수 있다.

〈崔正岩기자〉