달라지는 부동산 세제와 법규

올해부터 부동산 시장은 큰 변화를 맞게 될 전망이다. 정부가 아파트 값 안정과 투기 근절을 위해 내놓은 각종 정책들이 실시되기 때문이다. 올해부터 실시되는 부동산 관련 정책 하나하나가 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 예상되는 만큼 변화된 시장에 발빠르게 대처하기 위해서는 각종 정책에 대한 종합적인 판단이 필요하다.

◆실거래가 신고제 실시

지난 1일부터 '부동산 실거래가 신고제'가 전면 실시됐다. 거래일로부터 30일 내에 거래당사자 또는 부동산중개업자는 해당 구·군청에 거래내용을 신고해야 한다. 구·군청은 신고된 내용을 바탕으로 실거래가 유무를 판단한 뒤 문제가 되는 계약에 대해서는 국세청에 통고를 하게 되며 국세청은 이를 근거로 조사를 실시한다. 신고 가격의 진실성을 판단하기 위한 진단시스템이 자치단체별로 작동되는만큼 이중계약서나 다운계약서 작성은 금물. 대략 시세보다 10% 차이가 발생하면 '문제 계약'으로 간주되며 허위신고 사실이 밝혀지면 취득세액의 3배를 과태료로 물어야 한다. 6월부터는 또 등기부등본에 거래가격 기재가 실시된다.

◆종합부동산세 강화

종부세는 올해 부동산 시장에 큰 가장 큰 변화를 몰고 올 것으로 보인다. 과세방법이 개인별 합산에서 가구별 합산으로 바뀌고 주택에 대한 종부세 대상이 기준시가 9억 원에서 6억 원으로 낮아진다. 과표구간도 △6억~9억 원 1.0% △9억 원 초과~20억 원 1.5% △20억 원 초과~100억 원 2.0% △100억 원 초과 3.0% 등으로 조정된다. 종부세 강화에 따라 대구지역에서도 올해부터는 과세 대상으로 대폭 늘어날 것으로 보여 부동산 시장에 변화가 예상된다.

◆각종 부담금 신설

7월부터 '기반시설부담금제'가 본격 도입된다. 아파트 시장에서는 분양가 상승을 가져올 대형 악재로 꼽힌다.

기반시설부담금제는 연면적 60평 이상 건물 신·증축시 부과되며 주택, 상가, 오피스텔, 재개발·재건축 모두 부과 대상이 된다. 공시지가가 높을수록 부담금액이 늘어나게 되며 택지 및 산업개발단지 등 30종의 토지개발 사업때는 개발 전후 땅값 차액의 25%가 개발부담금으로 부과된다.

◆2주택자 양도세 강화

1가구 2주택자는 투기지역 지정 여부에 상관없이 실거래가로 양도소득세를 내야하며 장기보유에 따른 특별 공제 혜택도 사라진다. 따라서 1가구 2주택자는 연내 한채를 매각할지 신속히 판단해야 한다. 내년에는 양도세율이 현행 9~36%에서 50%로 대폭 상향되기 때문이다. 시세 차익이 양도세 증가분보다 적다고 판단되면 올해 처분하는 것이 무조건 유리하다. 한편 비사업용 나대지, 잡종지, 부재지주 소유 농지, 임야 등도 실거래가 양도세가 부과된다.

◆토지거래허가 제도 강화

토지거래 허가 구역에서 땅을 샀거나 구입할 예정이라면 신경을 기울여야 한다. 3월부터 토지거래허가구역에서 허가받은 목적대로 토지를 이용하지 않으면 공시지가의 5~10%를 이행강제금으로 내야하는 탓이다. 또 허가구역내에서 가구주 및 가구원 전원이 당해 토지가 소재하는 시·군에서 6개월 이상 거주해야 농지 및 임야를 살 수 있었으나 앞으로는 1년 이상 거주해야 취득할 수 있도록 거주 요건이 강화된다. 또 토지이용의무 위반 사항 신고자에 대해서는 건당 50만 원의 신고포상금을 지급하는 토파라치 제도가 신설된다.

◆택지지구 분양가 인하

오는 2월말부터는 공공택지에서 분양하는 모든 아파트에 대해 '분양가 상한제'(원가연동제)가 적용된다. 분양가 상한제란 아파트 분양가격을 정부가 정한 표준건축비에 택지비(땅값)을 더해 결정하는 제도. 정부는 분양가상한제 실시로 분양가가 10% 정도 낮아질 것이란 예측을 내놓고 있다.

석민기자 sukmin@msnet.co.kr