[부동산 이야기] 1가구 1주택과 세금

주택 1채를 소유하다가 매도했는데 생각지도 않은 양도소득세 고지서를 받아 당황하는 경우가 있다.

1가구 1주택이라고 해서 무조건 양도소득세가 면제되는 것이 아니며 일정한 비과세 요건을 갖추어야 한다. 원칙적으로 비과세 대상이 되기 위해서는 양도가액이 6억 원을 넘지 않는 일반 주택으로서 '1가구가 국내에 1개의 주택을 3년 이상 보유'하다가 양도해야 한다.

그러나 이 또한 쉽게 생각하면 낭패를 볼 수 있다.

배우자는 주민등록표상 따로 떨어져 있더라도 1가구로 보며 주택을 소유하고 있는 부모와 생계를 같이하는 아들이 주민등록만 따로 옮겨놓고 주택을 1채 취득한 후 3년 이상 보유하다가 양도하더라도 양도소득세를 물게 된다.

그러나 예외적으로 30세 이상이거나 일정수준 이상 소득이 있는 자녀로서 독립적으로 생계를 유지하는 경우는 배우자가 없어도 1가구로 인정한다. 따라서 이들이 주민등록이 따로 되어있고 실제로 부모와 생계를 같이하지 않는다면 부모와 자녀가 각각 1개의 주택을 3년 이상 보유하다가 양도하게 되면 양도소득세가 비과세된다.

한편 다음과 같은 경우에는 비과세 대상이 아니더라도 양도세 부과를 면제받을 수 있다.

다른 시·군으로의 직장 이동으로 3년 보유기간을 채우지 못한 채 팔고 이사를 가야 하는 경우에는 해당 주택에서 발령일 현재까지 1년 이상 거주하면 가능하며 만약 1년 거주 기간을 채우지 못하고 발령이 났다면 세금을 따져보고 양도 여부를 결정하는 것이 바람직하다.

주택법에 의한 임대주택을 취득하여 양도하는 경우에도 소유권을 취득한 날로부터 3년 보유기간을 계산하는 것이 아니라 임차일로부터 양도일까지의 보유기간이 5년 이상이면 비과세된다.

또 재개발·재건축으로 다른 주택을 취득해 1년 이상 거주하다가 재건축된 주택으로 가구 전원이 입주하게 된 경우에도 다른 주택을 양도할 때에는 3년 보유 기간의 제한을 받지 아니하고 비과세된다. 다만, 재건축된 주택 완공 후 1년 이내 팔아야 하고 재건축 주택으로 가구 전원이 이사한 뒤 1년 이상 거주하여야 한다.

이종해 세무사