[부동산이야기] 비사업용 토지 양도시기

비사업용 토지를 소유하고 있는 자라면 가능한 금년 내에 양도하라고 적극 권하고 싶다.

내년부터는 장기보유특별공제가 배제되고 세율도 60%가 적용되는 탓이다. 금년까지는 비사업용 토지라 할지라도 2년 이상 보유한 부동산의 경우 양도차익은 실거래가액으로 계산하지만 세율은 종전과 같은 과세표준 크기에 따라 최소 9%에서 최고 36%까지 세율이 적용된다.

10년 이상 된 비사업용 토지를 1억 원의 양도차익을 남기고 팔게될 경우를 비교해 보자. 금년 내에 팔면 약 1천 200만 원의 양도소득세를 부담하게 되지만, 만약 이를 내년 이후에 팔 경우에는 약 5천200만 원의 세금을 부담해야 한다. 무려 4천만 원의 세금 차이가 나는 것이다.

비사업용 토지는 크게 분류하면 부재지주 농지와 임야, 목장용지 및 비사업용 나대지, 잡종지 등이다.

그러나 모든 농지 등이 비사업용 토지에 해당하는 것은 아니기 때문에 각 지목별로 비사업용 토지 해당여부를 살펴보고 절세전력을 세우는 것이 바람직하다.

농지의 범위는 실제로 경작에 사용되는 전과 답, 과수원이지만 특별시, 광역시(군지역 제외), 시 지역(읍·면 지역 제외) 내에 소재하는 농지(개발제한구역과 녹지지역 제외)는 농지로 보지 않는다. 따라서, 대구시 달성군내 농지 소재지에 실제 거주하면서 농사지어온 농지를 양도한 경우 과세대상이라 하더라도 금년 내 양도하면 양도차익을 기준시가로 계산하고, 내년에 양도하게 되면 양도차익은 실거래가액으로 계산하지만 세율은 60%가 아닌 일반세율이 적용된다.

한편 직접 농사에 종사하지 않더라도 농지법에서 소유가 인정되는 일정한 경우(주말농장, 요건을 갖춘 상속농지, 20년이상 소유 농지 등)에는 부재지주 농지에서 제외된다는 점도 알아둘 필요가 있다.

또 양도일 직전 3년 중 2년 이상이나 양도일 직전 5년중 3년 이상, 보유기간 중 80% 이상 경작을 하면 부재지주 농지로 보지 않지만 세가지 판단기준 중 어느 기준에도 맞지 않으면 부재지주 농지에 해당 된다.

이종해 세무사