대구 재개발 계획 어떻게 되나?

대구지역에 '재개발 바람'이 불고 있다.

대구시가 지난 6월 지역내 273개 노후 주택가에 대한 '도시·주거환경 정비 기본 계획'을 발표한 이후 몇몇 지구의 경우 해당 주민들이 재개발 추진위를 만들고 시공사 선정에까지 들어가고 있기 때문이다.

부동산 업계에서는 "지난 몇년간 분양된 단지의 경우 시행사 대부분이 부지를 매입한 후 시공사를 선정해 아파트 분양 사업을 펼쳐 왔지만 앞으로는 재개발·재건축 단지가 신규 분양 물량의 상당 부분을 차지하게 되는 만큼 공급 시장의 변화가 올 것"이라고 밝히고 있다.

그러나 대단지 아파트 재건축을 제외하고 주택 재건축이나 재개발은 지역에서 처음으로 시행되는 만큼 이해도도 낮고 단지별로 분위기 과열에 따른 부작용도 만만치 않은 것이 현실. 전문가들은 재개발 사업은 성공이 될 경우 조합원들에게 많은 혜택이 돌아가지만 타 시·도의 선례를 볼때 성공 확률이 크게 높지만은 않다며 신중한 추진을 주문하고 있다.

◆재개발 절차

재개발은 통상 첫 단추를 꿰멘 이후 단지 완공까지 4~5년 정도의 기간을 필요로 한다. 기본 계획 고시 이후 주민 50% 이상의 동의로 추진위원회가 구성되면 정비계획 수립 및 구역 지정 절차를 밟아야 하는 등 과정이 많기 때문.

정비 계획 수립은 단지내 도로와 공원 등 기반 시설과 단지 규모와 배치 등 종합적인 단지 건립 계획을 담고 있으며 도시계획 위원회 통과 등 인·허가 기간에 통상 1년 정도의 기간을 필요로 한다. 또 정비 구역 지정 이후에는 주민 80% 동의로 조합을 구성하게 되며 이후 시공사 선정과 사업 인·허가, 조합 관리 처분과 이주 및 분양 등의 절차를 거치게 된다.

시 건축과 관계자는 "정비 계획은 난개발을 막고 노후 주택 지역을 재개발 하기 위한 것으로 선계획 후개발 개념인 탓에 통상적인 분양 사업보다 인·허가 과정에 시간을 필요로 한다."며 "또 사업 물량 조절을 위해 각 지구별로 연차적 개발 계획 시기를 지정해 놓고 있다."고 밝혔다. 그러나 도시환경 및 주거정비법(도정법)이 개정되기 이전인 8월 24일까지는 조합 설립 이전이라도 추진위원회 구성만으로도 시공사 선정이 가능하다.

따라서 대구 지역에서 재개발 분양 물량은 빨라도 2008년에 나올 것으로 보이며 본격적인 분양은 2009년 이후가 될 것으로 전문가들은 전망하고 있다.

재개발 컨설팅 업체인 주성 CMC의 김점균 대표는 "재개발은 세입자 처리 문제와 임대 주택 건립, 조합원 동의 등에 있어 재건축 아파트 단지보다 사업 진행에 있어 어려움 점이 많다."며 "현재 재개발 지역으로 지정된 104 개 단지 중 2010년내에 분양이 가능한 곳은 30% 수준이 될 것으로 보인다."고 말했다.

도시·주거환경 정비 계획에 따라 구분되는 재개발 단지와 재건축 단지의 차이는 공원과 도로 등 기반 시설의 차이에 따라 구분되며 재개발 단지는 분양 물량 중 8.5%를 임대 주택으로 지어야 하며 대신 재건축 단지는 개발 이익 환수금을 납부해야 한다.

◆재개발 현황과 사업성

시가 재개발 지역으로 고시한 곳은 104개로 남구가 27개소로 가장 많으며 중구 25개, 수성구 14개, 달서구 12개, 서구 11개, 동구 8개 지역이다.

상대적으로 면적이 좁은 중구와 남구 지역에 재개발 지구가 많은 것은 택지개발지구 위주로 도심이 구성된 수성구나 달서구에 비해 노후 불량 주택 지역이 많은 탓이다.

김점균 대표는 "재개발 사업은 진행이 어렵지만 지주들이 조합원으로 참여하기 때문이 상대적으로 원가(부지 비용)가 저렴하고 시행사 이익이 없는만큼 분양가를 낮추더라도 조합원들이 높은 수익을 기대할 수 있다."며 "특히 저평가된 노후 주택 지역일 수록 개발 이익이 높아진다."고 설명했다.

대지 지분이 적은 아파트 재건축과는 달리 주택 재개발의 경우 일반 분양 물량이 70% 정도를 차지할 정도로 사업성이 높아 재개발 사업이 먼저 진행된 타 시·도 사례를 볼때 재개발 분양 가격이 일반 분양 보다 낮은 것이 전반적인 추세. 실제 시가 재개발 기본계획을 발표한 이후 상당수 지역이 추진위 간판만 붙어도 땅값이 50% 이상씩 상승하고 있으며 일반 투자자들의 문의도 부쩍 늘고 있다는 것이 부동산 업계의 이야기다.

시 건축과 관계자는 "노후 주택 지역 재개발이 성공하면 수익 발생뿐 아니라 사전 계획에 따른 개발로 주거 기반이 월등히 좋아지게 돼 주민들로서는 큰 이익을 기대할 수 있다."며 "그러나 여러가지 제약이 뒤따르는 만큼 신중한 접근과 해당 주민들의 사전 동의가 반드시 필요하다."고 말했다.

이재협기자 ljh2000@msnet.co.kr

◎ 재개발 절차 흐름도

기본 계획 고시 → 추진위원회 승인(주민 50% 동의) → 정비계획 수립 및 구역 지정 → 조합 설립인가(주민 80% 동의) → 시공사 선정 → 사업 시행 인가 → 분양 신청 → 관리 처분 → 이주 및 철거 → 착공(일반 분양) → 입주 및 청산

※ 8월 25일 이전에는 추진위 승인 이후 시공사 선정 가능.