내달부터 달라지는 분양 시장

상한제·청약 가점제…기본틀이 바뀐다

9월부터 부동산 시장의 근본 변화를 가져 올 '아파트 분양가 상한제'가 시행에 들어간다. 따라서 분양 가격이나 청약 방법, 추첨 가산 방식 등이 모두 바뀌게 된다.

수도권과 달리 대구·경북 지역은 미분양이 많고 신규 단지 평균 계약률이 50%를 밑돌고 있지만 내집마련이 필요하거나 원하는 지역으로 신규 아파트 갈아타기를 원하는 수요자라면 변화하는 '분양 환경'을 미리 알아둘 필요가 있다.

◆상한제 아파트 등장시기와 가격은

대구 지역에서 연내로 상한제 아파트가 등장하기는 어려울 전망이다. 상한제 시행 시기는 9월부터지만 정부가 9월 이전에 사업 승인을 신청하거나 11월 말까지 분양 승인을 받은 단지에 대해서는 '상한제 적용'을 유예키로 한 때문이다.

또 대구 지역은 7월부터 용적률 하향 적용을 받으면서 신규 사업 승인 신청 단지가 전혀 없어 일러도 내년 3월 쯤에 '상한제 적용 아파트'가 등장할 수 있을 것으로 보인다.

주택 업계 관계자들은 "이미 사업 승인을 신청한 단지가 대구에서만 3만 가구를 넘고 있어 시공사들이 분양에 들어간다면 상한제 시행을 피하기 위해 연말 이전에 밀어내기식 분양을 할 것"이라며 "9월 이후 신규 사업 승인이 없다면 상한제 아파트 등장 시기는 더욱 늦어질 가능성도 있다."고 밝혔다.

상한제가 시행에 들어가면 일단 분양 가격은 '보합세'를 유지할 것으로 예상된다. 하지만, 부동산 업계에서는 정부 주장처럼 분양가 20% 인하는 어려울 것으로 예상하고 있다.

화성산업 권진혁 영업부장은 "정부가 제시한 택지비와 표준 건축비를 산정해보면 고가 주상복합이나 땅값이 높은 특정 지역을 빼면 상한제가 신규 분양 가격에 별다른 영향을 미치지 못할 것으로 보인다."며 "외곽 지역이나 택지는 상한제 산정 가격보다 분양가가 낮을 수도 있다."고 밝혔다.

한편, 마이너스 옵션과 플러스 옵션제가 상한제 아파트에 도입되지만 이 또한 분양가 인하에는 큰 역할을 하기 어려울 것으로 전망된다.

마감재 위주인 마이너스 옵션 품목을 계약에서 제외할 경우 전용면적 85㎡ 기준으로 1천700만 원 정도 가격 인하 효과가 있지만 계약자 직접 시공이 어렵고 시공비도 1천700만 원을 상회할 것으로 시공사들은 평가하고 있다. 또 발코니 확장 및 매립형 에어컨과 빌트인 가구 등에 대한 플러스 옵션을 선택하면 전용면적 85㎡ 기준으로 2천만 원 이상의 추가 비용이 발생한다.

◆청약 가점제란

9월부터는 1순위 청약 통장이 있더라도 무주택 기간과 자녀 수 등에 따라 가점을 주는 청약 가점제가 시행에 들어간다.

청약 가점제는 △무주택 기간(32점) △부양가족 수(35점) △청약통장 가입 기간(17점) 점수를 합산하게 되며 3자녀 이상을 둔 장기 무주택 가구주는 가점이 높은 상위권에 속하게 된다.

청약가점제 도입과 함께 인터넷 청약도 전국적으로 확대 실시된다.

기존에는 수도권 투기과열지구에서만 인터넷 청약이 실시됐지만 앞으로는 청약 접수와 입주자 선정 업무를 은행이 대행하게 된다.

건교부는 다만 사업주체가 주택공사나 지방공사인 경우에는 은행 대행 의무화에서 제외했으며, 또 노인 등 인터넷 활용에 익숙하지 못한 청약자에게는 예외적으로 방문 신청도 가능토록 했다.

인터넷 청약을 위해서는 우선 청약통장 가입은행의 인터넷뱅킹과 전자공인인증서를 신청 접수일 이전에 미리 발급받아야 하며 거주지역별, 순위별 청약접수 일정이 다르기 때문에 입주자 모집 공고문도 확인해야 한다.

또 청약 내용을 잘못 입력, 당첨자로 결정된 경우에는 부적격 당첨에 해당돼 해당 청약 통장 사용이 금지되며 재당첨 제한을 받게 되는 만큼 청약내용을 정확하게 확인한 후에 입력해야 한다.

청약을 앞두고 있다면 국민은행(www.kbstar.com)과 금융결제원(www.apt2you.com) 홈페이지의 '인터넷 청약 가상체험관'에서 모의 청약을 통해 청약 요령을 알아보는 것도 좋다.

이재협기자 ljh2000@msnet.co.kr