보기에 좋은 경매 재테크 '가시'에 찔리지 않으려면

경매법정 분위기가 달아오르면서 '고가 낙찰'에 대한 주의가 요구되고 있다.

부동산 시장이 바닥을 찍었다는 심리가 확산되는데다 신규 투자자까지 몰리면서 감정가를 상회하거나 실제 가치보다 높은 낙찰가를 제시해 보증금을 포기하면서까지 낙찰을 포기하는 사례가 늘고 있는 것.

경매 전문가들은 "지난 봄철 이후 경매시장 분위기가 되살아나면서 고가 낙찰 사례가 증가하고 있다"며 "낙찰을 받은 뒤 결국 시장에서 되팔아야 수익을 낼 수 있는 만큼 경매에 앞서 꼼꼼한 사전 준비가 필수적"이라고 설명했다.

◆높아지는 낙찰가율

지난달 20일 대구지법 경매법정에서 낙찰된 북구 서변동 A아파트. 전용면적 85㎡인 이 아파트 경매에 무려 19명이 참가해 감정가(1억1천)의 95%인 1억500만원에 낙찰됐다. 또 지난 9일 경매가 진행된 수성구 지산동 B아파트 전용면적 85㎡형 경매에는 17명이 참가해 감정가의 87%인 1억2천만원에 낙찰됐다.

지난 1월 대구경북 지역 아파트 경매 평균 낙찰가율은 71%. 지난해 10월 이후 금융위기로 응찰자가 줄면서 계속 떨어지던 경매 낙찰가율이 3월부터 회복세를 보이기 시작해 지난달 기준으로는 85%, 이달 현재는 87%까지 높아졌다.

아파트 낙찰가율이 이처럼 85%를 상회하기는 지난해 이후 처음으로 부동산 시장이 아직 뚜렷한 회복 기미를 보이지 않고 있지만 경매 법정에서만은 매수세가 활발해지고 있는 것.

전체 부동산 낙찰가율도 동반 상승하고 있다.

지난해 10월부터 올 2월까지 60%대에 머물던 낙찰가율이 지난달 말 기준으로 75%까지 올라서며 회복세를 보이고 있는 것.

하지만 경매법정 분위기가 뜨거워지면서 고가낙찰로 인한 낙찰 포기 사례도 잇따르고 있다.

리빙경매 하갑용 대표는 "경쟁 심리 등으로 비싼 가격에 입찰한 뒤 낙찰을 포기해 보증금을 날리는 사례가 전체 경매 건수의 15% 정도에 이르고 있다"며 "경매시장 분위기가 과열되면 항상 나타나는 부작용으로 투자자들의 주의가 필요하다"고 말했다.

◆낙찰포기에 따른 재매각

전문가들이 꼽는 낙찰 포기의 첫번째 원인은 시장조사 실패와 경매 법정 분위기.

입찰 전 조사에서 시장성이 있다고 판단한 뒤 경매에 참가하면 상당수 초보자들은 경쟁률이 높아지면서 고가 낙찰을 하게 된다. 그러나 차순위 입찰자와의 가격 격차가 크고 낙찰 금액 또한 높다고 판단되면 잔금 납부가 망설여진다.

실제 지난 3월 25일 대구지방법원 상주지원 경매3계에서 진행한 토지 경매(감정가 2천800만원)의 경우 낙찰자가 1억4천500만원에 낙찰을 받았으나 결국 잔금을 납부하지 못했고 지난달 27일 재경매를 통해 7천100만원에 낙찰됐다.

자신이 생각했던 것보다 금융권의 대출 가능 금액이 적어 제때에 낙찰 잔금을 마련하지 못하거나 권리분석에 실패해 낙찰을 포기하는 사례도 있다.

리빙경매 하 대표는 "부동산 시장 침체 이후 금융권에서 담보대출에 대해 엄격한 잣대를 제시하고 있어 사전에 대출 금액을 확인해야 한다"며 "낙찰을 받은 뒤에도 유치권이 남아있고 등기부상 임차인 권리나 근로자 퇴직금 및 세금이 남아있으면 결국 낙찰을 포기할 수밖에 없다"고 말했다.

특히 대다수 입찰자들이 등기부와 임차인에 대한 권리분석은 하지만 숨어있는 권리(소유자의 근로자에 대한 일부 임금 및 퇴직금, 당해 세금)에 대해서는 놓치는 경우가 많다는 것이 경매 전문가들의 조언이다.

하지만 숨어 있는 권리에 대한 분석만 제대로 할 수 있다면 오히려 재경매(매각) 물건의 경쟁률이 낮아 싼 가격으로 낙찰을 받을 수도 있다.

이재협기자 ljh2000@msnet.co.kr