[부동산 이야기]상속받은 농지 처분

부모로부터 고향에 있는 농지를 상속받았는데 앞으로 농사를 짓지 않을 계획이라면 언제쯤 농지를 처분하는 것이 좋을까?

상속받은 재산이 많아서 상속세를 내야 하는 경우라면 최소한 6개월 동안은 처분하지 않는 것이 좋다. 왜냐하면 상속받은 농지의 시가가 확인되지 않으면 기준시가로 토지를 평가하여 상속세를 계산한다. 하지만 6개월 내에 처분을 한다면 처분된 가격으로 토지를 평가하여 상속세를 계산하기 때문에 매매가격이 기준시가보다 높으면 그만큼 상속가액이 높아지므로 상속세를 많이 부담해야 하기 때문이다.

8년 이상 자경하던 농지를 상속받았는데 농사를 짓지 않고 처분할 계획이라면, 상속받은 후 3년 이내에 농지를 처분하는 것이 좋다. 과거에는 8년 이상 자경한 농지를 상속받은 경우 언제 양도를 하든 상관없이 자경농지에 대한 감면을 적용받을 수 있었지만 2006년 2월 9일 이후 상속분부터는 상속개시일로부터 3년 이내에 팔아야 자경농지에 대한 감면을 받을 수 있다.

8년 이상 자경한 농지를 상속받은 자녀가 농사를 짓지 않고 3년이 지난 후에 처분을 하면 양도차익에 대하여 기본세율(6~35%)을 적용하여 양도소득세를 계산하게 된다. 이때 농사를 짓지 않아도 비사업용으로 보아 중과세율을 적용하지는 않는다. 왜냐하면 직계존속이 8년 이상 재촌'자경한 농지'임야'목장용지를 상속받거나 증여받은 경우에는 비사업용토지에서 제외되기 때문이다.

부모가 직접 농사를 짓지 않은 농지를 자녀가 상속받으면 언제 팔아야 할까? 농지 소재지에 살지 않거나 농사를 짓지 않는 사람이 농지를 양도하는 경우에는 비사업용 토지의 양도로 보아 양도소득세가 중과된다. 하지만 상속 후 5년 내에 농지를 팔게 되면 중과세율을 적용받지 않고 기본세율을 적용받을 수 있으므로 상속개시 후 5년 내에 양도하는 것이 좋다.

비사업용토지에 해당하면 원래 60% 중과세율을 적용받지만 2009년 3월 16일부터 2010년 12월 31일까지는 한시적으로 비사업용 토지를 양도하는 경우에도 기본세율을 적용하도록 중과규정을 유예하고 있다.

따라서 현재 비사업용에 해당하는 농지를 소유하고 있다면 2010년 12월 31일까지 양도를 하여 중과세율을 적용받지 않거나, 여력이 있어 보유할 계획이라면 계속 보유하다가 자녀에게 상속을 하는 것이 유리하다.

김연웅 문정세무법인 세무사