[이진우의 분석! 아파트] (25)경북 영주

경북 영주는 경북 북부지방의 교통'교육'문화의 중심지이다. 사실 경북 북부지방이 침체를 나타내고 있지만 영주는 과거 철도 교통의 중심지이고 북부지방의 교육'문화의 중심지의 역할을 해왔다. 현재 코레일 경북본부가 영주에 있다는 사실에서도 이런 점을 잘 짐작할 수 있다. 최근 철도교통이 KTX체제로 바뀌면서 영주는 일부 침체를 겪고 있기는 하지만 향후 북부권 개발의 중심이 될 수 있는 지역이다.

◆신규 공급 부족으로 가격 상승세 높아

영주의 경우 그동안 신규 아파트 공급량의 부족으로 인해 아파트 가격의 상승세가 경북 평균보다는 높게 나타났다. 2006년 이후 영주의 아파트 가격은 29.63%의 상승률을 기록했다. 이는 경북 평균(19.05%)보다 훨씬 높은 상승률이다. 2006년 이후 올해까지 1천100여 가구가 입주하면서 신규 입주물량이 상대적으로 부족했다. 그 영향으로 이사시즌에는 아파트 가격의 상승률이 상대적으로 높게 나타나고 있다.

영주는 올해 들어(1월 1일~5월 9일) 매매가격이 0.74% 오르면서 강보합세를 보이고 있다. 동일 기간 경북 평균(1.33%)보다 낮은 상승률이다. 전세가격은 0.7% 상승했다. 이는 경북 평균(2.39%)보다 낮은 상승률이다.

영주의 3.3㎡당 매매가격은 329만원으로 경북 평균(379만원)보다 낮게 나타나고 있다. 3.3㎡당 전세가격도 210만원으로 경북평균(252만원)보다 낮게 나타나고 있다. 매매가격 대비 전세가 비율은 63.83%를 기록하고 있다. 이는 경북 평균(66.59%)보다 낮은 것이다.

◆노년인구 증가로 시장 변화 예상

영주는 인구 구성비의 측면에서 보자면 현재까지는 어느 정도 연령층별 구성비가 맞게 나타나고 있다. 하지만 향후 노년층의 인구가 급격히 늘어날 전망이다. 현재까지는 산업이나 주택소비의 주 수요층이 30대에서 50대까지 고른 분포를 보이고 있지만 청년층의 인구 구성비가 상대적으로 낮고 40대 이상의 중장년층의 구성비가 상대적으로 높아 향후 구성비가 무너질 수 있다. 이는 주택시장에 변화를 초래할 것으로 보인다. 영주의 인구 구성비는 60세 이상이 20.7%로 가장 높고, ▷40대 16.45% ▷50대 14.81% ▷30대 14.45% 등으로 나타나고 있다. 10세 미만이 8.64%를 기록하며 구성비가 가장 낮고 20대가 12.47%, 10대가 12.48%를 기록하며 청년층 이하의 구성비가 상대적으로 낮게 나타나고 있다.

영주가 분명 과거에 비해 그 명성이 많이 떨어진 것은 사실이다. 과거 철도교통의 중심이었을 때는 북부지역의 맹주 역할을 했지만 최근 침체를 겪고 있다. 이러한 현상은 주택시장에서도 여실히 나타나는데 아파트 신규 공급물량에서 보면 영주는 1990년대는 매년 아파트가 공급되면서 공급물량이 6천446가구에 이르렀다. 연 평균 640가구가 공급된 것이다. 그러나 2000년대에는 상황이 달라졌다. 지난 10년간 몇 년에 한 번씩 입주물량이 발생하며 총 공급물량이 2천471가구에 불과했다. 연평균 247가구로, 경기침체의 단면을 보여준다. 그러나 주택시장에서 공급 부족은 향후 시장에는 긍정적으로 작용할 수 있고 노후 단지의 증가는 새로운 개발의 이슈로 작용할 수 있어 시장에는 긍정적으로 작용할 것으로 기대된다.

##가흥동 현대강변타운 2차

다양한 평형대 갖춰 인기 매매가 상승세

영주시 가흥동 현대강변타운 2차는 1994년 입주한 단지이다. 62.81㎡형 182가구, 85.95㎡형 78가구, 109.09㎡형 152가구, 152.07㎡형 19가구, 175.21㎡형 38가구 등 총 499가구로 구성되어 있다. 영주의 경우 그동안 공급물량 부족으로 인해 강보합세 속에서 꾸준히 가격이 상승하고 있다. 현대강변타운도 전체 평형에서 비슷한 형태를 보이며 가격의 상승세가 꾸준히 이어지고 있다. 선호도가 높은 109.09㎡형의 경우 2006년 이후 가격의 상승세가 높게 나타나고 있다. 특히 2008년에서 2009년 사이에 가격의 상승세가 높게 나타났다. 2008년 경상북도청의 이전이 발표되면서 기대심리가 반영되면서 상승세가 높게 나타났다.

109.09㎡의 경우 매매가격은 상한가 1억원, 하한가 9천만원 사이에서 형성돼 있다. 전세는 상한가 6천만원, 하한가 5천500만원 사이에서 거래가 이뤄지고 있다. 매매가격 대비 전세가 비율은 60.5%이다. 이는 영주시 평균(63.8%)보다 낮은 것이다. 가흥동의 경우 아파트 밀집지역이고 현대강변타운 2차의 경우 소형에서부터 대형 평형까지 다양하게 구성돼 있어 선호도가 높았다. 하지만 입주한 지 20년 가까이 되면서 부담으로 작용하고 있다. 그럼에도 불구하고 신규 아파트 물량이 부족해 현재의 추세는 한동안 이어질 것으로 전망된다.

부동산114 대구경북지사장