[실전 경매분석] 경북 청도군 청도읍 고수리 1002-1 토지

■경북 청도군 청도읍 고수리 1002-1 토지(면적 1만9천860여㎡)

이번 주 분석 대상 물건은 경북 청도군 청도읍 고수리 1002-1 토지(면적 1만9천860여㎡). 21일 대구지방법원 본원 경매 4계(2011타경 863)에서 진행된다.

물건은 청도시내에서 가까운 곳에 위치해 있어 개발 가능성이 있다. 지상에 단층창고(5㎡ 정도)가 있어 법정지상권 등의 문제로 2차까지 유찰이 되어 3차에서 감정가액의 절반 수준에 입찰이 가능하다. 3차 최저매각가격은 2억7천261만6천원.

법정지상권 성립 여지는 있으나 토지 평수가 6천 평이 넘고 지상에 존재하는 건물이 5㎡ 남짓으로서 법정지상권이 성립되더라도 매수 후 법정지상권자와 지료청구 등 협의를 할 여지가 많아 큰 비용 들이지 않고 법정지상권을 인수할 수 있을 것으로 판단된다.

한편 법정지상권은 저당권 경매로 인해 토지와 건물이 다른 소유자에 속한 경우 토지 소유자는 건물 소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 토지와 건물이 동일인 소유로 있다가 토지소유자와 건물소유자가 달라지는 경우 법정지상권을 인정하는 것은 동일인 소유로 있던 건물을 토지소유자가 바뀌었다는 이유로 갑자기 철거하라고 한다면 건물소유자는 불안한 지위에 놓이게 되고 경제적 가치로도 많은 손실을 보게 되어 만든 제도(토지와 건물을 구분)로 우리나라에만 있다.

법정지상권 ▷저당권 설정 당시 토지 위에 건물이 존재한다 ▷저당권 설정 당시 토지와 건물이 동일 소유자에 속해야 한다 ▷토지'건물 어느 한 쪽이나 양쪽에 저당권이 설정되어야 한다 ▷저당권의 목적으로 되어 있는 토지나 건물이 경매로 인하여 소유자가 달라져야 한다는 등의 조건을 만족하면 성립된다.

법정지상권 존부의 확인은 경매물건이 공고되는 경우 법원에서 법정지상권 성립 여지가 있다는 것을 공고문이나 물건명세서를 통해 고지하고 있다. 그러나 매수인 입장에서는 법원의 공고내용만 믿지 말고 등기부 등으로 상세히 확인해 볼 필요가 있다. 임의경매의 경우 근저당권 설정 당시에, 강제경매의 경우 매각 시에 토지와 건물의 소유자가 동일한가를 등기부등본으로 확인해야 한다. 또 미등기인 경우 건물대장의 열람과 무허가 건물인 경우는 무허가 건물대장에 등재된 내용을 확인해 토지 소유자와 동일한지를 살펴보아야 한다.

정리·이경달기자

도움말·송병길 다산부동산경매전문학원 교수