[실전 경매분석] 칠곡군 석적읍 다가구주택

# 임차인 10여명…명도절차 주의

# 구미3산단 인접 주거환경 양호

이번 주 분석 대상 물건은 10월 11일 대구지방법원 경매 8계에서 입찰될 예정(2011 타경 11634)인 칠곡군 석적읍 중리에 있는 다가구주택(원룸)이다. 대지 424.7㎡, 건물 615.05㎡의 3층 건물로 1층 4가구, 2층 5가구, 3층 7가구로 구성되어 있다. 감정가는 5억7천200만원이며 최저입찰가는 4억50만원이다.

임대차 관계는 16명의 임차인이 있으며 보증금 합계는 3억1천300만원, 월세 합계는 88만원이다. 임차인이 많지만 모두 말소기준 등기일이 2005년 12월 7일로, 말소기준 등기 이후에 입주했기 때문에 낙찰자에게 대항력이 없어 매수 후 보증금을 떠안는 문제는 없다.

다만 임차인들 중에 임차권등기를 해놓고 퇴거한 가구에 다른 임차인이 살고 있는 경우가 있어 임대차 관계를 정확히 확인해 보는 것이 필요하다. 다가구주택은 통상 임대 수익을 얻기 위해 매수하는 경우가 많기 때문에 명도가 빨리 이루어져야 하는데 본 물건에는 보증금을 떼이는 임차인이 10여 명 있어 경매에 전문적인 지식이 있는 사람이나 법률전문가에게 자문을 구해 명도절차에 따른 제반 비용이나 명도기간 등의 도움을 받아 입찰에 참가하는 것이 좋다.

본 물건은 행정구역상 칠곡군에 속해 있지만 구미 3산단과 인접해 있어 생활권은 구미다. 임차인 대부분도 구미산단에 근무하는 사람들이며 가구당 공실률이 낮아 임대는 수월하다고 판단된다. 주변에 초등학교와 중학교가 인접해 있고 강암천이 있어 주거환경도 괜찮은 편이다.

또 도시가스에 의한 개별난방과 약 15m의 도로를 접하고 있어 교통사정도 무난한 편이다. 본 물건은 한 차례 유찰되어 최저 매각금액이 감정금액의 70%로 떨어진 상태이므로 적정한 금액으로 입찰에 참여한다면 기대 이상의 성과도 예상될 수 있다.

정리·이경달기자

도움말·백원규 한솔합동법률사무소 소장