사업자 못 찾은 서대구 복합환승센터…'용적률 1000%' 승부수

30일 도시관리계획·지형도면 고시
주거복합 허용·주거용도 용적률 최대 430%
최고층수 제한 없어 초고층 개발 가능성

3년간 민간사업자를 찾지 못한 서대구역 복합환승센터 사업이 주거복합 허용과 최대 용적률 1천%, 층수 제한 완화로 사업성을 높여 투자자 유치에 다시 나선다. 대구시 제공

3년 동안 민간사업자를 찾지 못한 서대구역 복합환승센터 사업이 개발 규제를 대폭 완화해 다시 투자자 유치에 나선다. 대구시는 서대구역 주변을 특별계획구역으로 지정하고 전체 용적률을 최대 1천%까지 허용하는 등 민간사업자의 사업성을 높이는 방향으로 개발판을 다시 짰다.

◆특별계획구역 지정

대구시는 30일 서대구역 일대 17만719㎡에 대한 도시관리계획 결정 및 지형도면을 고시한다고 밝혔다. 복합환승센터 부지를 포함한 14만7천806㎡를 4개 특별계획구역으로 지정하고 민간이 주거·상업·업무시설을 결합한 고밀도 복합개발 계획을 제안할 수 있도록 하는 게 핵심이다.

서대구역 복합환승센터 지정은 지난 21일 자동 실효됐다. 대구시는 2023년 6월 서대구역 일대 4만4천194㎡를 복합환승센터로 지정했지만 건설경기 침체와 민간투자 위축 등의 영향으로 3년의 유효기간 동안 사업 신청자가 나타나지 않았다. 향후 민간사업자를 확보하면 복합환승센터를 다시 지정할 수 있다.

대구시는 지정 실효에 대비해 지난 16일 도시·건축공동위원회를 열고 서대구역세권 지구단위계획안을 심의·가결했다. 새 계획에 따라 서대구역 일대는 모두 4개 특별계획구역으로 나뉜다.

서대구역 남북에 있는 특별계획구역은 각각 2만2천304㎡와 2만1천890㎡다. 기존 복합환승센터 기능을 유지하는 구역으로 환승시설과 환승지원시설, 부대·복리시설을 설치할 수 있다.

역 서쪽의 특별계획구역은 각각 3만7천659㎡와 6만5천953㎡로 합계 10만3천612㎡다. 대구시는 두 구역의 통합 개발을 권장하고 있다. 이 구역에는 상업·업무·문화시설과 함께 주거복합건축물을 지을 수 있다. 일반 공동주택을 단독으로 건축하는 것은 불가능하지만 상업시설 등이 결합된 주거복합 개발은 가능하다.

◆관건은 민간사업자 공모

민간사업자가 세부개발계획을 제출해 일반상업지역으로 용도지역을 상향할 경우 건폐율은 70% 이하, 전체 용적률은 최대 1천%까지 허용된다. 주거시설의 비율이나 최대 가구 수는 별도로 정하지 않았지만 대구시 도시계획 조례에 따라 주거용도 용적률은 최대 430%로 제한된다.

철도역 주변에서 상업·업무·주거시설을 함께 개발한 유사 역세권 사업의 부지 규모와 용적률, 가구 수를 대입하면 약 2천500~3천 가구 규모의 주거시설이 들어설 수 있을 것으로 추정된다. 이는 주택형과 상업·업무시설 비율 등을 가정한 단순 추산으로 실제 가구 수는 향후 민간사업자의 제안과 도시계획 심의를 거쳐 정해진다.

건축물의 최고층수와 높이도 별도로 제한하지 않았다. 민간사업자가 건폐율 70%, 용적률 1천% 범위 안에서 건축계획을 제안하는 구조다. 이에 따라 저층부에 상업·업무시설을 배치하고 상부에 주거시설을 올리는 방식의 40~50층대 고층 주거복합 개발도 가능할 것으로 보인다. 구체적인 층수는 경관·교통·건축 심의 과정에서 결정된다.

이번 계획은 복합환승센터 자체만으로는 확보하기 어려웠던 사업성을 주변 지역의 고밀 복합개발로 보완하는 데 초점이 맞춰졌다. 복합환승 기능을 유지하는 대신 주거와 상업·업무시설 개발을 허용해 민간사업자의 수익성을 높이려는 것이다.

현재까지 대구시와 사전 접촉하거나 공식적으로 투자 의향을 밝힌 민간사업자는 없는 것으로 확인됐다. 대구시 관계자는 "한국철도공사 등 관계기관과 협의를 거쳐 내년 민간사업자 공모를 추진하고, 우선협상대상자 선정과 사업계획 수립 이후 복합환승센터 재지정 절차를 밟을 방침"이라고 말했다.