[실전 경매분석] 경북 구미시 구평동 골프연습장

이번 주 분석대상 물건은 이달 26일 대구지방법원 김천지원 경매 1계에서 입찰(2011 타경 503·2011 타경 2325)될 예정인 골프연습장이다. 대지 5만1천500㎡(1만5천579평), 건평 7천948㎡(2천238평) 규모이며 감정가격은 111억728만9천540원, 최저 입찰가격은 54억4천257만2천원이다.

본 물건은 인동고등학교 남쪽에 위치해 있으며 주변에는 경북운수연수원·아파트·다가구주택·상가·임야 등이 있다. 서쪽으로 약 15m 포장도로와 접해 있어 접근성은 좋은 편이다.

1층 점포 중 일부가 보증금 5천만원에 월세 110만원, 2층 점포 중 일부가 보증금 2천200만원원에 월세 330만원에 임차되어 있으며 임차인들 모두 배당요구를 한 상태인데 확정일자는 없다.

등기부상 나타나는 권리는 말소 기준권리인 최초근저당권설정등기(2010년 7월 27일)보다 늦어 권리가 모두 소멸되기 때문에 매수인의 권리 취득에는 문제가 없어 보인다. 다만 1층 임차보증금의 경우 사업자등록일자가 말소 기준권리 날짜보다 빠르다. 그러나 상가임대차보호법은 주택임대차보호법과 달리 보증금의 상한이 있어 보증금이 상한을 넘을 때는 보호를 받지 못하게 된다. 구미시의 경우 보증금 상한이 1억5천만원이다. 이 경우 보증금이 5천만원이라서 상가임대차보호법이 적용되는 것처럼 보이나 상가임대차보호법은 보증금 외의 월세를 100분의 1로 환산하여 적용하고 있다.

즉 월세가 100만원인 경우 1억원으로 환산을 해 기존의 보증금액에 더하고 있다. 따라서 1층의 경우 보증금 5천만원에 월세가 110만원이므로 상가임대차보호법에 따른 보증금은 1억6천만원이 되어 상가임대차보호법의 적용 대상이 되지 않아 매수인이 인수해야 할 부분은 없다. 2명의 임차인들이 각각 2천만원씩의 인테리어공사를 했다고 주장하고 있어 유치권 문제가 있을 수 있는데 유치권신고는 되어있지 않다. 또 본 물건은 이중경매신청이 되어 있다.

선행경매신청자가 무잉여로 경매가 취소될 것을 우려해 선순위근저당권자가 다시 경매를 신청한 상태. 선행사건이 무잉여가 되더라도 후행사건에 의해 경매절차가 진행이 되므로 중간에 경매절차의 취소에 대해서는 염려하지 않아도 된다.

정리·이경달기자

도움말·송병길 다산부동산경매전문학원 교수