[이진우의 분석! 아파트] (45) 대구시 수성구 신매동

대구시 수성구 신매동은 시지지역이 개발되면서 본격적으로 주거지로 바뀐 대표적 주거지역이다. 신매동은 법정동이고 행정동은 고산 1동'3동에 속해 있다. 신매동은 시지지구에서도 주거 선호도가 상대적으로 높은 지역이다.

인근에 학교가 많고 대단위 주거밀집지역이다 보니 주변에 편의시설도 많기 때문이다. 신매동은 인근에 고산초등학교는 물론 매호중학교, 고산중학교, 시지중학교 등 초교부터 고교까지 다 있어 교육여건이 좋은 편이다.

신매동은 시지지구의 다른 동에 비해 신규 아파트와 노후 아파트의 비율이 상대적으로 좋은 편이다.

신매동의 경우 시지지구 입주가 본격화된 1990년대 중'후반 입주한 물량이 6천541가구로 신매동 전체 아파트 물량의 67%를 기록하고 있다.

그리고 입주한 지 5년 미만의 신규 아파트 단지도 2천431가구로 전체 물량의 25%를 차지하고 있다.

이 지역은 올 들어 매매가격이 10.43% 상승했다. 대구 평균(6.31%)과 수성구 평균(3.98%)보다 훨씬 많이 올랐다. 전세가격도 올 들어 17.30% 뛰었다. 이 역시 대구 평균(11.72%)과 수성구 평균(10.90%)보다 높은 수치이다.

신매동의 3.3㎡당 평균 매매가격은 576만원으로 대구 평균(567만원)보다 높지만 수성구 평균(698만원)보다 낮게 나타나고 있다. 3.3㎡당 평균 전세가격은 443만원으로 대구 평균(391만원)보다 높게 나타나고 있지만 수성구 평균(466만원)보다 낮은 편이다. 이 지역의 매매가격 대비 전세가 비율은 70.69%이다. 이는 대구 평균(69.05%)과 수성구 평균(66.80%)보다 높은 수준이다.

신매동 아파트 가격이 크게 오른 것은 전세가격 상승이 매매가격에 영향을 미쳤기 때문이다. 여기에 외지 투기성 자금들이 시장에 유입되면서 상승 폭이 커졌다. 특히 중소형의 경우 이런 현상들이 심각하게 나타나고 있다.

최근 전세난에 투기성 자금들이 가장 유입이 많이 된 66~99㎡의 경우 매매가격은 올 들어 30.9%, 전세가격은 41.3% 상승했다. 시장이 활기를 보일 때도, 도시철도 2호선 개통이라는 호재가 있었던 시기에도 이 정도의 상승세는 없었다. 최근 상승세는 분명 정상적인 상황이라고 볼 수 없다. 실수요자들은 시장의 변화에 주의를 기울여야 한다.

#신매동 천마타운

천마타운은 1993년 7월에 입주한 단지다. 105.79㎡형 375가구와 142.15㎡형 360가구, 158.68㎡형 360가구 등 총 1천95가구를 기록하고 있다. 개별난방 방식을 채택하고 있다.

이 단지의 경우 2005년 도시철도 2호선 개통에 따른 기대이익이 가격에 유입되면서 가격이 정점에 올랐다.

하지만 2006년부터 봄 이사시즌 이후 가격조정을 받으며 약보합세가 이어졌다.

특히 중대형의 경우 2008년 대구지역 입주물량 증가와 더불어 급매물이 늘면서 가격 하락세가 높게 나타났다. 그러던 것이 지난해 가을 이사시즌 이후 전세시장의 상승세가 매매시장의 상승세로 이어지면서 최근에는 2006년 가격을 어느 정도 회복했다.

가구수가 가장 많은 105.79㎡형의 경우에도 2002년부터 2003년까지 급등세가 나타났지만 2004년 이후 일부 급매물이 증가하면서 가격의 조정을 받으면서 2010년까지 보합세가 나타났다.

하지만 최근 가격이 치솟고 있다. 가격 상승세는 전세가격에서 시작되었고 이러한 상승세는 매매가격으로 이어졌다.

특히 봄 이사시즌을 지나면서 가격 상승세가 높게 나타나고 있다. 시세 기준으로 매매의 경우 상한가격은 2억2천만원을 기록하고 있고 하한가격은 1억8천500만원이다.

전세를 보면 상한가격이 1억6천500만원, 하한가격이 1억5천만원이다. 매매가격 대비 전세가 비율도 78%로 상당히 높게 형성되어 있다.

부동산114 대구경북지사장