"중개사무소 1억원 보상 공제증서 꼭 확인하세요"

가을 이사철 전·월세 거래

가을 이사철이 시작되면서 전세난의 골이 더 깊어지고 있다. 워낙 전세물량이 없다 보니 전세열차에 올라탄 난민들의 시름도 점점 짙어지고 있다. 덩달아 전'월세 사기도 기승이다. 하지만 세입자들이 피해를 막기 위해서는 계약전 철저한 대비 외에는 왕도가 없다. 부동산114는 전월세집을 구할 때 꼭 따져야 할 7가지 사항을 전했다.

-월세와 전세 중 어느 쪽이 유리한지 따져라

▶세입자 입장에서는 통상 월세보다 전세를 구하는 것이 더 낫다. 전세는 초기 목돈을 구하는 게 부담이지만 관리비 외 따로 지출되는 돈이 없기 때문이다. 반면 월세는 소액의 보증금과 함께 은행 금리보다 높은 7% 안팎의 이율에 해당하는 돈을 매달 꼬박꼬박 내야 한다. 주거 이동이 많거나 싱글족이라면 월세를 얻는 것이 더 좋을 수도 있다. 단기간 거주할 수 있는 전셋집 구하기가 쉽지 않은데다 1, 2인용 주택의 경우 가전 등 기본 살림살이가 구비돼 있어 비용을 절약할 수 있다.

-중개사무소 자격 확인 필수

▶부동산 중개업자는 간판에 '공인중개사 사무소' 또는 '부동산중개'라는 문구를 반드시 사용하도록 돼 있다. 불법 중개사를 만나지 않으려면 간판부터 주의 깊게 살펴야 한다. 등록관청이나 인터넷 한국토지정보시스템 사이트를 통해 자격 여부를 확인할 수도 있다. 거래 때 문제가 생기면 최고 1억원까지 보상을 보장하는 공제증서도 확인하는 것이 좋다. 만약 직거래를 할 때 주변 전셋값보다 저렴한 조건을 제시하면서 계약을 서두른다면 바로 계약하지 말고 의심해봐야 한다. 등기부등본, 건축물대장 등을 발급받아 물건의 현황을 살피고 소유자 인적 사항과 신분증 확인을 거쳐 계약 여부를 신중히 결정하는 게 좋다.

-대출이 많은 집은 피해라

▶집주인 큰 대출을 끼고 있다면 가급적 임차를 피하는 게 상책이다. 집값이 떨어지거나 추후 집주인의 경제 여건이 나빠져 경매로 넘어가면 자칫 보증금 일부나 전부를 떼일 수 있다. 근저당채권액과 전세금을 포함한 가액이 아파트의 경우 집값의 70%, 다가구'연립'단독은 60% 이하인 주택을 구하는 게 그나마 안전하다. 매매가 대비 전셋값이 지나치게 높아도 유의해야 한다.

-한 집에 전세입자가 많은 경우 신중해라

▶다가구주택처럼 세입자가 다수인 경우 주택의 매매가와 세입자 전체의 보증금을 따져봐야 한다. 집값이 세입자의 전체 보증금보다 낮거나 비슷하면 계약에 더 신중해야 한다. 다른 세입자를 구해야만 보증금을 돌려주는 경우도 종종 있기 때문에 전'월세 수요가 풍부한 지역을 선택하는 것이 좋다.

-전세권 설정 등기 여의치 않을 때 차선책

▶선순위 저당권만 없다면 굳이 비용과 집주인의 동의가 필요한 전세권 설정 등기를 할 필요는 없다. 전입신고와 함께 확정일자를 받으면 그다음 날부터 대항력이 생겨 집이 경매로 넘어가더라도 세입자는 보증금을 돌려받을 수 있다. 반면 주민등록 이전이 어려운 세입자나 상가임대차 보호 범위를 벗어나는 상가 임차인은 전세권 설정 등기를 하는 것이 좋다. 대한주택보증이나 서울보증보험이 운영하는 전세금 반환 보증 상품을 이용하는 것도 또 다른 방법이다.

-반전세 도배'장판 교체 비용은 누가 부담하나

▶도배나 장판 교체 시 전세는 세입자가, 월세는 집주인이 부담하는 게 일반적이다. 하지만 반전세는 중간 형태이다 보니 아직은 명확한 기준이 없다. 집주인과 협의를 통해 절충하는 게 바람직하다. 또 반전세 계약 시 중개수수료는 보통 전세보다는 월세 계산법을 따른다.

-집주인이 보증금 돌려주지 않을 때

▶주택임대차보호법의 '주택임차권등기명령제도'에 따라 전세 계약이 종료된 후 보증금을 돌려받지 못한 세입자는 집주인의 동의나 협력이 없어도 단독으로 임차주택의 소재지 관할 법원에 주택임차권등기명령을 신청할 수 있다. 이후 이사를 하면 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있다. 임차권 등기명령에 따른 비용도 집주인에게 청구 가능하다.

임상준기자 news@msnet.co.kr