[부동산 법 對 법] "건물철거 특약은 무효…임대인에 건물 매수 요구 가능"

Q. 토지 소유자 A는 지인 B에게 토지를 임대하면서, B가 설치한 창고는 임대차기간 종료 후 모두 철거하기로 약속했다. 거듭된 임대차 갱신 끝에 A가 임대차 계약 해지를 요구하자, 임차인 B는 창고 설치 비용을 요구하며 토지를 넘겨주지 않는다. 임차인 B는 철거 특약에도 불구하고, 토지 위에 지은 건물 비용을 받을 수 있나?

A. 토지임대차 관계에 있어서 대부분의 임차인은 건물이나 시설을 설치한 뒤 이를 수익하려 한다. 사정이 그렇다 보니 빠지지 않고 발생하는 분쟁 중 하나가 임대차 종료 시 건물과 시설 비용은 누가 부담하여야 하는지 여부이다.

우리 민법은 토지 임차인 보호를 위한 지상물 매수청구권제도를 두고 있는데, 토지임대차가 종료된 경우 지상시설이 있으면 임차인은 토지 임대인에 대해 지상시설의 매수를 청구할 수 있다.

토지 임대인은 이를 피하기 위해, 계약 종료 시 설치한 건물을 철거한다는 특약을 하거나, 토지 임차인이 토지 위에 건물을 짓는 것에 동의하지 않는 경우가 많다.

그러나 판례에 따르면, 건물 철거 특약은 토지 임차인에게 불리해 무효다. 또 무허가 불법건물이거나 토지 임대인이 임차인이 건물 짓는 것을 허락하지 않았다 하더라도 임차인은 임대인에게 건물을 매수할 것을 요구할 수 있다. 심지어 토지 임차인이 무단으로 지은 건물이 토지 임대인에게 경제적 가치가 없더라도 마찬가지다. 이는 건물철거방지의 국민경제적 관점에서, 토지 위에 건물을 시설한 임차인을 강력히 보호하고자 하는 데 기인한다.

이에 따르면, 토지임대차 종료 후 임차인이 건물을 철거하겠다는 특약을 했다 하더라도 무효이므로, 토지 임차인 B는 임대인에게 창고 건물을 매수할 것을 청구할 수 있다. 가격은 창고 건물의 시세에 따른다. 다만, 토지 임차인이 자신의 특수한 용도나 사업을 위하여 설치한 시설은 매수청구를 할 수 없으며, 임대차기간이 만료한 뒤에 건물 철거 특약을 하는 경우는 유효하다는 판례가 있다.