[경매프리즘] <2>경매에서 차익을 남기려면

부부·부자간 공동입찰하면 합법적 절세 가능

▷보석은 신건에 숨어 있다.

경매로 법원 경매부동산을 매수하기 위해서는 눈이 밝아야 한다.

과거에는 서너 번 이상 유찰된 물건 중에서도 수익률 높은 부동산이 있었지만 온갖 정보가 낱낱이 공개되는 반면 경매신청물건이 대폭 줄어든 요즘은 첫 매각기일에 매각(낙찰)되는 물건에 보석이 숨어 있기 때문이다.

지난 8월 18일 대구지방법원 본원 경매2계에서 첫 입찰절차를 진행한 대구시 북구 매천동 소재 제2종근린생활시설(현황 창고)은 12명이 입찰에 참가해 감정가격(6억5천215만6천원)의 134%인 8억7천359만5천원에 매각됐다.

채권자가 경매를 신청하면 법원은 감정평가사에게 당해 부동산의 가격평가를 의뢰하는데, 매매가 잦지 않은 곳에 소재하고 있거나 시세가 급변하고 있는 지역은 시세를 가늠할 수 없어 정확한 가격평가가 어렵다. 이처럼 저평가된 물건에 대한 정보를 놓치지 않기 위해서는 경매정보검색을 생활화하는 등 상시(常時)의 관심이 요구된다.

한편 재매각(재경매)이라 함은 최고가매수인의 자격을 얻은 낙찰자가 매각잔금을 납부하지 않아 재입찰에 부쳐진 것인데, 재매각 물건은 전 매수인이 재매각 3일 전까지만 잔금을 납부하면 취소되는 탓에 많은 사람들이 '설마 힘들여 낙찰받은 물건인데 잔금을 납부하겠지'라고 생각하는 게 보통이다. 이럴 땐 경쟁률이 낮아지거나 유찰되기가 다반사여서 낙찰 확률이 높다. 다만 숨어 있을 수 있는 권리를 반드시 확인해야 한다.

▷공동입찰로 절세를…

부부, 부자 및 지인간의 공동입찰이 부쩍 늘었다. 합법적인 절세가 가능하기 때문이다.

양도소득세는 1년에 한 번 250만원의 기초 공제를 받을 수 있어 양도차익이 250만원이라면 납부할 세금이 없다. 하지만 가령 4명이 2천만원씩 투자하고 은행에 1억2천만원을 빌려 2억원에 낙찰(등기비 등 경비 포함) 받은 부동산을 2억4천만원에 매도한다면 매도차익은 4천만 원(각 1천만원)이이다. 이럴 경우 각자 250만원의 기초 공제를 받을 수 있어 나머지 각 750만원에 대한 세금(각각 6%, 45만원)만 납부하면 된다.

그러나 한 사람이 8천만원을 투자해 낙찰받은 후 1년 안에 매도를 한다면 단기매매에 해당되고, 이때 기초공제(250만원) 후 세금(3천750만원의 55%)은 2천62만5천원으로 대폭 늘어난다.

▷가성비 높은 부동산을 찾아라.

막다른 골목에 소재한 주택과 저층에 위치한 아파트는 매도가 어렵다는 것이 일반적 상식이지만 경매부동산은 다를 수 있다. 편리한 교통여건과 대단지아파트에 층과 전망 좋은 아파트는 분명 가치가 높지만 수요가 많은 만큼 낙찰가격이 높아질 수밖에 없다. 이 때문에 좁은 골목 안에 위치한 주택이나 저층아파트도 유찰에 의한 가격저감의 폭이 커 가성비가 높아졌다면 입찰해 볼 필요가 있다. 경쟁률이 낮아 낙찰 확률이 높기 때문이다.