[부동산 법 對 법] 임차인 상가 시설 수리비용, 임대인이 수선의무 부담

임대인이 비용 지급 거부할 땐 임차료 안 내도 되는 권리 있어

Q. 상가를 임차하여 사용하고 있는 A는 보일러 배관이 고장 나 난방이 제대로 되지 않고 있다. 게다가 정화조 센서가 고장 나 정화조 모터가 과다하게 작동되면서 나는 소음 때문에 영업을 하기가 어려워 임대인 B에게 이를 수리해달라고 요구했다. 이를 수리한 임대인은 수리비용 300만원을 임차인 A에게 달라고 하는데, 과연 수리비용은 누가 부담해야 할까.

A. 날씨가 점점 스산해지는 가을, 아침저녁으로 보일러를 틀어야 할 때이다 보니 난방시설의 고장 수리비 문제로 상담이 꽤 잦다. 건물의 임대차 중에 임차목적물에서 주로 문제가 되는 것이 냉난방 시설의 고장 및 누수와 정화조 펌프 등 고장이다.

우리 민법은 건물임대인에게 임차인이 임차목적물을 사용'수익에 적합한 상태로 유지시킬 적극적인 수선의무를 규정하고 있으며 건물의 사용'수익에 지장이 있어 임차인이 수리한 비용은 필요비라 하여 즉시 임대인에게 상환받을 수 있도록 하고 있다.

그런데 임대차 계약 중 통상 발생할 수 있는 파손의 수선에 대하여는 임대인이 수선의무를 부담하지 않으므로 과연 어느 정도의 수리에 대하여 임대인이 그 수리비를 부담하여야 하는가에 대한 분쟁이 잦다.

대법원 판례에 따르면, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용'수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인이 그 수선의무를 부담한다. 쉽게 말하면 '임대차 계약의 목적대로 사용'수익하는데 지장이 있는지 여부'가 그 기준이다. 결국 대파손의 수리, 건물의 주요 구성 부분에 대한 대수선, 기본적 설비 부분의 교체 등은 임대인이 수선의무를 부담하는 것이다.

위 사례에서 보일러의 배관과 정화조 모터는 전기배선, 상하수도 시설과 같이 건물의 기본적 설비 부분에 해당하는 것이다. 따라서 임대인이 이를 자신의 비용으로 수리할 의무가 있기 때문에, 임차인에게 그 수리비용을 부담할 것을 요구할 수 없다.

만일 임차인이 임차건물을 사용하는 데 지장이 있어 자신의 비용으로 수리한 경우에는 지출한 비용 전부를 즉시 임대인에게 요청할 수 있는데, 임대인이 이를 지급하지 않으면 임차료의 지급을 거절할 수 있고 건물에 유치권도 행사할 수 있다는 점도 알아두면 좋을 것이다.