연봉 6천 2억 대출자, 1억8천만→5천500만원 가능

이번에 정부가 내놓은 신(新) 총부채상환비율(DTI)을 적용하면 다주택자가 대출받을 수 있는 한도가 대폭 줄어들게 된다.

24일 정부가 발표한 '가계부채 종합대책'에 따르면 앞으로 주택담보대출(주담대)을 2건 이상 보유한 차주의 DTI를 산정할 때는 기존 주담대 원리금 상환부담도 전액 반영하기로 했다.

지금은 DTI 산정 시 새로 받는 주담대만 원금과 이자를 모두 적용하고 기존 주담대는 이자만 적용하고 있다.

또 두 번째 주담대부터 만기도 15년까지만 적용하기로 했다. 대출 기한을 길게 늘려 DTI를 낮추려는 것을 막기 위해서다.

이를 적용할 경우 기존에 2억원의 대출(20년 분할상환, 금리 3.0%)이 있는 연봉 6천만원인 사람이 서울에서 또 집을 사면서 주택담보대출을 받을 때 지금은 1억8천만원(만기 20년, 금리 3.0%)까지 빌릴 수 있지만, 앞으로는 5천500만원까지만 대출받을 수 있다.

현재 투기지역 및 투기과열지구가 아닌 지역에 주담대를 가진 사람이 투기지역이나 투기과열지구에서 대출을 받을 경우 DTI는 30%까지만 적용된다.

이 사람은 대출 2억원이 있지만, 지금은 DTI를 산정할 때 기존대출은 이자만 반영, 2억원의 3%인 600만원만 DTI에 잡힌다.

기존대출의 DTI가 10%(연봉 6천만원 중 600만원)여서 남는 20%만큼 대출받을 수 있다.

이 경우 금리 3.0%에 20년 분할상환을 하면 1억8천만원까지 대출받을 수 있다.

하지만 앞으로는 기존대출의 원금과 이자가 모두 DTI에 산정된다.

처음 빌렸던 2억원에 대한 DTI가 10%가 아닌 22.2%로 올라가는 것이다.

결국, 남는 DTI 7.8% 만큼만 대출받을 수 있다. 여기에 만기도 15년으로 제한하기 때문에 금리를 3.0%로 가정하면 5천500만원까지만 더 빌릴 수 있다.

이 같은 신 DTI는 내년부터 새로 대출받는 경우부터 적용된다. 다만 기존 주담대를 단순 만기연장 하는 경우에는 신 DTI를 적용하지 않기로 했다.

DTI를 산정할 때 반영하는 소득 기준도 이전보다 꼼꼼하게 보기로 했다.

지금은 소득산정 시 최근 1년 기록을 가지고 하지만 앞으로는 최근 2년간 소득기록을 확인하고, 10년 이상 장기대출은 주기적으로 소득정보를 갱신하기로 했다.

대신 장래소득이 상승할 것으로 예상하는 사람은 소득산정 시 최대 10%까지 증액해 주기로 했다.

예를들어 만 35세에 연소득이 4천만원인 사람이 투기지역에서 아파트를 사면서 주담대를 받았다. 금리는 3.28%, 20년 원리금균등상환방식이었다.

현재 DTI 방식으로 도입하면 2억3천400만원까지만 대출을 받을 수 있다. 그러나 장래예상소득 상승을 반영하면 2억7천500만원까지 대출받을 수 있다.

대출 가능액이 17.5%(4천100만원) 증가하는 것이다.

또 일시적으로 주담대가 2건이 되는 차주를 위해 기존 주담대를 즉시 처분하면 부채산정 시 기존 주담대는 지금처럼 이자상환액만 반영하고, 2년 내 처분 조건일 경우 두 번째 주담대의 만기 제한(15년)을 적용하지 않기로 했다.

총부채원리금상환비율(DSR)도 올해 안에 표준산정방식을 마련하기로 했다.

DSR[155660]를 산정할 때 부채는 대출종류와 상환방식 등에 따라 차주의 실제 상환부담을 반영하기로 했다.

예를 들어 일시상환 주담대는 대출금액을 대출만기로 나눠 계산하고, 마이너스통장은 한 번에 다 반영하기보다는 만기연장 등을 고려해 분할상환 방식으로 반영하게 된다.

이렇게 마련한 DSR는 내년부터 금융회사들이 자체적으로 활용방안을 만들어 시범 운용한 뒤 내년 하반기부터 본격적으로 금융회사 관리지표로 활용하게 된다.

연합