[매일 탑리더스 아카데미]"건물에 숨어있는 토지의 가치를 봐야 집값 예측 가능"

고종완 한국자산관리연구원장 29일 대구 강연 "지역 성장가치 주목해야 향방 가늠"

고종완 한국자산관리연구원장이 29일 매일 탑 리더스 아카데미를 찾아 강연하고 있다. 사진 임경희 매일 탑리더스 미디어전문위원

"숨어있는 토지의 가치를 봐야 집값을 예측할 수 있습니다."

29일 열린 '매일 탑리더스 아카데미'를 찾은 고종완 한국자산관리연구원장은 '2019 부동산 시장 전망 및 가치 투자 전략'을 주제로 한 강연에서 ▷교육환경 ▷교통여건 ▷편의시설 ▷녹지공간을 주거가치 결정의 4가지 요소로 꼽았다.

그러나 고 원장은 "주거가치만 봐서는 집값의 향방을 예측할 수 없다"고 단언했다. 주거가치는 '우리 집은 살기 좋다'는 평가의 근거가 되지만 주거가치가 투자가치와 직결되진 않는다는 것이다.

그는 "가격 변동의 비밀은 토지에 있다"고 했다. "토지는 무한하고 영속성이 있지만 건물은 노후화되고 감각상각됩니다. 아파트의 대지지분이 얼마인지만 살펴봐도 향후 집값이 오를 지 가늠할 수 있습니다."

고 원장은 지역의 '성장가치'에 주목했다. 부동산의 지리적 위치는 고정돼 있지만 사회·경제·행정적 위치는 변화한다는 것이다. 특히 집값을 결정하는 경제적 위치는 인구구조의 변화와 소득 변화, 인프라의 변화, 행정계획 등에 따라 달라진다.

"도시계획이 바뀌면 공간 구조가 바뀌고, 공간 구조가 바뀌면 부동산의 위치가 바뀝니다. 위치가 바뀌면 가치가 달라지고 이후 가격이 바뀌게 됩니다. 즉 공간 구조의 변화를 읽을 수만 있다면 가격 변동을 내다볼 수 있습니다."

그는 대구 집값의 상승 요인으로 수급 불균형과 땅값 상승을 들었다. "대구의 적정 입주 물량은 연간 1만2천~1만3천가구로 볼 수 있습니다. 지난해 대구 입주 물량은 9천가구였죠. 이러한 수급 불균형에 도시 재정비에 따른 이주 물량이 증가했고, 땅값이 지속적으로 오른 것이 집값 상승 이유입니다. "

고 원장은 "대구 집값은 주택보급률과 소득대비 집값(PIR) 등의 지표로 봤을 때 거품이 많다고 보기 어렵다"면서도 "실물경기 침체와 부동산 규제 강화, 금리 인상, 수급 불안정, 투자 심리 위축 등의 요인으로 3~4년 후에도 집값이 오르긴 쉽지 않다. 다만 장기적으로 2030년까진 성장 곡선을 그릴 것"이라고 예측했다.

한양대에서 도시공학 박사 학위를 받은 고 원장은 국민연금공단 투자심의위원, 경기도 도시재정비위원, 산업단지공단 자문위원을 맡고 있다. 저서로는 '부동산 투자는 과학이다' 등이 있다.