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무주택·실수요자라면, 지금 집 사도 될까?

유튜브 '매일신문' 김쌤의 나노분석 '지금 집 살까요? 기다릴까요?'
"가장 큰 변수 중 하나 '금리'…올해 신규 공급 물량, 미분양 등 살펴봐야"
"무주택자·실수요자라면 입주하는 아파트 눈 여겨 볼 필요"

매일신문 유튜브 '김샘의 나노분석' 지금 집 살까요? 기다릴까요? 부동산 전문가한테 물어봤다!

최근 정부가 침체된 부동산 시장을 활성화하고자 다양한 정책을 내놓으면서 대구 부동산에도 활기를 불어넣을 수 있을지 관심을 모으고 있다. 무엇보다 실수요자들은 부동산 경기가 급격히 얼어붙은 지금 이 시점이 과연 내 집 마련의 적기일지에 대한 궁금증도 큰 상황이다.

매일신문 유튜브에서 방송인 김쌤(대경대 교수)이 진행하는 '김쌤의 나노분석' 5회에선 송원배 ㈜빌사부 대표(대구경북 부동산분석학회 이사)가 출연해 부동산 실수요자들을 위한 팁을 구독자들과 나눴다.

-정부가 얼마 전 '2024 부동산 안정화 정책'을 발표했는데, 대구 부동산 시장엔 어떤 영향이 있을까?

▶대구 시민들은 아마 '1·10 대책'에 대해 공감하지 않을 것이다. 큰 틀에선 1월 10일 대책에 네 가지가 있다. 이 중 세 가지는 '공급을 하겠다'는 정책이다. 그런데 대구에는 이미 공급이 많이 됐고, 앞으로 (공급이) 될 것도 많은데 공급을 더 확대한다면 어떻게 되겠는가. 상당히 문제다.

아무튼, 1·10 대책을 살펴보면 정부는 재건축에 짧게는 7, 8년 길게는 10~15년씩 걸리는 기간과 절차를 축소해 주겠다는 내용이 있었다.

또 하나는 과거 오래된 1기 신도시, 대구에도 성서, 지산, 범물 등 오래된 지역이 있는데, 이런 아파트에 대해 용적률을 상향시켜 재건축을 활성화되도록 하겠다고 했다. 사실 우리 지역보다는 서울에 급급한 정책이라고 할 수 있다.

또한 서울엔 도시형생활주택, 오피스텔 같은 게 많다. 도심 속 소규모 주택들을 활성화시켜서 공급해야겠다는 정책인데, 지방엔 좀 안 맞다.

아울러 지역 건설산업을 활성화시키기 위한 정책이 있다. 지역에 준공 후 미분양 아파트를 사게 되면 혜택을 주겠다는 것이다. 지금 전체 미분양은 6만 세대 정도가 있는데, '준공 후 미분양'은 전국에만 1만 세대가 있다. 대구에는 1천 세대가 있다.

과거 미분양 아파트가 생기면 정부가 '양도소득세를 감면해 주겠다', '주택 수에 포함시키지 않겠다', '취득세를 감면해 주겠다' 등의 혜택을 내세웠다. 그런데 이번 대책엔 '주택 수 제외'밖에 없다. 원래 주택 한 개를 가진 사람이 여러 주택을 소유하면 다주택자라고 해서 중과를 한다.

즉 지방에 '준공 후 미분양' 관련 혜택은 생색내기에 그친 것이다. 대구에 필요한 건 양도소득세 감면, 세제 감면, 나아가 대출 규제 완화이다.

매일신문 유튜브 '김쌤의 나노분석' 화면
매일신문 유튜브 '김쌤의 나노분석' 화면

-정부가 인구 감소지역에 주택을 한 채 더 사더라도 1주택으로 인정하겠다고 했다. 이건 시장에 어떤 영향을 줄까?

▶지방에 인구소멸지역이 많은데, 이런 곳에서 빈집들이 많이 나온다. 도시에 있는 사람들이 인구소멸지역에 가서 세컨드 홈을 하나 더 사면 지역과 도시의 균형이 이뤄지지 않을까. 옛날엔 2주택자가 되는 게 무서워서 못 사는 경우가 많았는데, 이제는 인구 소멸지역에 주택을 하나 더 사는건 2주택으로 안 보겠다는 취지다.

세컨드 홈은 집값을 막 올리는 정책은 아니며, 근교에 있는 지역과 도시가 서로 상생할 수 있는 방안이라고 생각한다.

-금리변동 이슈는 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까?

▶부동산 가격 상승에 관한 큰 변수 중 하나가 '금리'이다. 2020년에 부동산 가격이 올라간 환경이 촉발됐다. 코로나를 겪으며 금리가 0.5%가 됐다. 그때 신조어가 많이 생겼다. 아무 것도 안 했다면 '벼락거지', 뭐라도 했다면 '벼락부자'가 됐다고들 했다.

젊은 사람들은 차곡차곡 돈을 모아서 이자만 받아선 미래가 안 보인다고 여겼다. 이들은 '영끌'로 주식, 부동산을 했고, 경제력이 되는 30대들은 부동산에 들어갔다.

그런데 하루 순간에 소비자 물가가 올라갔다. 그러자 정부에선 물가를 잡으려면 금리를 올릴 수밖에 없다고 생각하게 됐다. 금리가 오르니 이자를 납부하는 사람들은 너무 힘들어 '언제 금리가 떨어질까'란 고민을 하고 있다.

금리가 떨어진다고 하루아침에 집값이 반등하지는 않는다. 금리가 떨어지면 이자 납부 부담이 줄어든다. 계속 더 인하되면 젊은 사람들은 내집마련도 욕심을 낼 수 있다.

한편, 금리 변수 말고도 짚어봐야할 변수가 있다. 입주 물량을 살펴볼 필요가 있고, 올해 신규 공급 물량, 또한 올해 미분양이 쌓이진 않을지 등을 살펴봐야 한다.

-신생아 특례대출, 과연 저출산·부동산 문제 두 마리 토끼를 잡을 수 있을까?

▶신생아 특례대출은 저출산 극복을 위한 특단의 정책이다. 가장 큰 이유 중 하나가 초저금리다. 1.6%부터 시작한다. 출산가구라면 내 집 마련에 많은 도움이 될 것으로 보인다.

출산 가구가 집을 샀다면 이 금리로 갈아탈 수도 있다. 신생아특례대출 대상자라면 이 기회에 내 집 마련을 해서 신생아특례대출을 이용하거나, 다른 대출을 쓰고 있다면 이 대출로 갈아탈 것을 권해드린다.

그럼에도 이 신생아 특례대출은 대상이 제한적이라는 점이 한계라고 볼 수 있다.

-각종 정책 다 모르겠다. 그래서, 집 지금 살까? 말까?

▶저는 무주택자와 실수요자라면 용기가 필요하다고 본다. 집을 산다는 것은 어떻게 보면 용기가 필요한 일이다. 용기 있게 집을 산다면 경제적 이득과 내 집 마련을 동시에 할 수 있다고 본다. 이분들은 올해 입주하는 아파트를 눈여겨 볼 필요가 있다.

입주가 이뤄지게 되면 (지금 살고 있는) 집을 팔든 새 집을 팔든 선택해야 하는데, 둘 다 잘 안팔리고 가격이 떨어진다. 이 기간에 가장 많은 매물이 나오고 가격이 떨어진다. 실수요자라면 입주를 실시하는 아파트를 잘 눈여겨봤다가 가장 좋은 조건에 살 수도 있는 것이다.

새 아파트의 경우 입주해서 살게 되면, 보통 마이너스 프리미엄이 입주 후엔 어느 정도 분양 가격까진 회복한다. 그리고 2년 동안은 매물이 안 나오게 된다. 그럼 가격이 올라가기 시작한다. 신축 입주하는 아파트를 노리면 내 집 마련과 동시에 추후 경제적인 이득까지 취할 수 있다는 의미이다.

지금 인건비, 공사비가 많이 올라가고 있다는 이야기가 나온다. 지금 공사비가 올라간다는 것은 미래에 분양할 주택 가격이 더 올라갈 수 있다는 것이다. 그런데 지금 우리가 입주하는 아파트는 3, 4년 전 분양한 가격에 마이너스 프리미엄으로 사는 것이다. 앞으로 3, 4년 뒤엔 이 가격으로 분양할 수 없는 가격이 될 수 있다.

즉 무주택 실수요자라면 용기를 내서 올해 입주하는 아파트를 노리라고 적극 권해드리고 싶다. 구축은 큰 대출을 내지 않고 저렴하게 살 수 있는 장점이 있다. 그럼에도 사람들이 신축을 탐내는 이유는, 구축은 구입해 가격이 올라가더라도 제한적으로 올라가기 때문이다. 그런데 신축은 나중에 올라갈 수 있는 여지가 더 생기니까 신축에 대한 욕심들이 많다고 볼 수 있다.

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