어렵게 아파트를 분양받아 입주를 기다리는 계약자들은 주택업체의 유례없는 연쇄부도로 하루하루를 가슴졸이며 살아가고 있다.
입주예정자들은 입주할 아파트 등이 분양보증이 되는지, 중도금을 계속 납부해야 할지, 답답하기만 하다. 주택업체 부도시 어떻게 대처할지도 고민거리.
분양보증과 부도시 입주예정자의 대응 방안을 알아본다.
▨분양보증
공사중인 오피스텔이나 주상복합건물, 상가는 건축주가 부도날 경우 분양보증과 같은 보호를 받을 수 없다. 주택사업공제조합의 분양보증 대상이 아니기 때문.
더구나 오피스텔 등은 대부분 담보로 잡혀있는 사례가 많아 승계시공이나 분양대금 회수 가능성도 희박하다.
현재로선 해결 방안이 없다. 주상복합건물 등에 대해 주택공제조합의 분양보증을 의무화하는 길 밖에 없다.
이와관련, 정부는 최근 주상복합건물을 내년부터 분양보증 대상에 포함시키겠다는 방침을밝혔다. 그러나 오피스텔, 상가 등은 다른 시설물과의 형평성 문제때문에 분양보증 도입을검토하지 않고 있다.
▨지체보상금
아파트를 짓던 업체가 부도나거나 자금난때문에 공사가 지연되면 입주예정자들은 지체보상금을 받을 수 있다.
그러나 주택업체가 부도후 파산해 연대보증업체나 다른 업체가 공사를 할 경우 지체보상금은 받을 수 없다. 지체사유가 부도난 업체에 있기 때문.
▨선납중도금
주택사업공제조합은 IMF이후 부도업체가 속출하자 "납부기일 이전에 낸 중도금은 선납중도금으로 분양보증대상에서 제외된다"고 밝혔다.
최근 논란이 되고 있는 직원 명의 대출 중도금, 입주자 명의 대출 중도금도 대부분 선납중도금에 해당된다.
아파트 공정률이 낮아 중도금을 환불해줄때도 선납중도금은 환불되지 않는다.
현재로선 부도업체가 직접, 아니면 승계 시공사회가 끝까지 공사를 마무리하는 길 밖에 없다. 또 업체가 부도로 시공능력을 상실, 보증업체가 시공을 승계할때 선납한 중도금은 납부한 것으로 인정되지 않는다.
따라서 입주예정자들은 그만큼의 중도금을 더 내야 한다.
▨공정률을 상회하는 중도금
주택공급에 관한 규칙에 따르면 시공업체는 공정률이 50%를 넘어야 3, 4회차 중도금을 받을 수 있다. 그러나 중도금을 거의 다 받고도 자금난 등으로 골조조차 올리지 못한 현장이많다. 공제조합은 이럴 경우에도 납부기일에 맞춰 낸 중도금은 보장해줄 방침이다.▨부도시 대응 방안
아파트를 짓던 업체가 부도나면 개별적으로 대응하는 것보다 입주자 대표회의를 구성해 피해를 최소화하는 방안을 적극 모색해야 한다.
부도가 나면 중도금이 업체에 들어오더라도 건축비 외에 다른 용도로 사용되는 경우가 많다. 따라서 사업을 정상화하기 위해서는 입주자모임에서 감시기구를 만드는 것도 필요하다.또 입주자모임과 건설업체간의 정기적인 협상테이블을 마련해 공사재개를 비롯한 공사진행과정, 입주예정일 조정, 지체보상금 산정문제 등을 논의해야 한다.
공정에 따른 과감한 판단도 필요해 계약금 정도만 납부된 사업초기라면 입주시기가 마냥 지체될 수 있으므로 계약금을 환불받고 해약하는 편이 낫다.
하지만 50%이상 공정이 진행됐다면 빨리 사업을 재개해야 한다.
재개발이나 재건축사업의 경우 지체보상금 산정이나 부실공사 방지를 위해 시행자인 조합과의 협조가 필요하다. 〈李鍾圭기자〉
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