상가임대차보호법 '확정일자' 시행-비영리목적 임차 '제외'

'상가 임차인도 확정일자를 받아 두세요'. 다음달로 다가온 상가건물 임대차 보호법 시행을 앞두고 국세청이 각 세무서별로 접수창구를 마련, 확정일자 접수를 시작했다. 각 세무서는 이에따라 세무서 현관에 확정일자와 관련, 입간판을 설치하고 민원인들에게 리플렛을 배부하는등 홍보전을 펴고 있다.

11월부터 시행되는 '상가건물임대차 보호법'은 영세 임차 상인이 확정일자를 받아두면 유사시 우선변제를 받을 수 있도록 하는 것이 골자. 국세청은 확정일자를 받아두면 비용이 들지 않으면서 전세권 등기를 하는 것과 같은 효력을 갖는다고 강조하고 있다.

국세청은 확정일자를 받으려는 임차상인들이 일시에 몰릴 경우 빚어질 혼잡을 우려, 각 동별로 접수 창구도 분산했다. 상가 임차인들이 이 법의 혜택을 받기 위해 알아 두어야 할 점을 알아본다.

▨확정일자 신청=시행령 공포일(11월14일) 현재 사업자 등록이 되어 있는 임차사업자는 사업자 등록 정정 신고서 및 임대차 계약서 원본 등을 갖고 관할 세무서에서 확정일자를 받으면 된다. 신규 사업자는 사업자 등록 신청서 및 임대차 계약서 등을 세무서에 제출하고 확정일자를 받는다. 전차인은 확정일자를 신청하여도 우선변제권이 발생하지 않는다. 계약 연장시는 계약연장기간과 증가된 보증금의 증액부분이 표기된 별도의 계약서에 확정일자를 받아도 된다.

▨법 적용대상=사업자 등록의 대상이 되는 영업용 건물만 해당된다. 동창회 사무실 등 비영리 단체의 건물 임대차에는 이 법이 적용되지 않는다. 대구지역은 환산보증금이 1억5천만원, 경북은 1억4천만원을 넘을 경우 이 법의 적용 대상이 아니다.

환산보증금이란 보증금과 월세 환산액(월세를 연 12%의 금리를 적용해 보증금으로 환산한 금액, 즉 월세×100)을 합한 금액을 말한다. 예를 들어 보증금 1천만원에 월세 100만원으로 상가를 임차한 경우 보호대상 보증금은 1000만원(보증금)+(100만원×100)=1억1천만원이 된다. 기존 임차인과 새로운 임차인간 주고받는 권리금은 이 법의 적용대상이 아니므로 주의할 필요가 있다.

▨임대차 계약 기간=이 법 이전 계약한 경우 5년간의 임대차 기간이 보장되지 않는다. 계약 갱신요구권은 다음달 1일 이후 임대차 계약을 한 경우에 적용된다. 예를 들어 올해 10월25일 1년간의 상가 임대차 계약을 체결했을 경우 내년 10월25일 새로 체결된 계약부터 5년간의 임대차 존속기간이 보장된다.

임대차 계약기간을 반드시 5년 단위로 할 필요는 없다. 계약 기간은 자유로이 정할 수 있도록 돼 있으며 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 보게 된다. 다만 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효하다고 주장할 수 있다. 또 임차인은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위내에서 계약 갱신을 요구할 수도 있다.

다만 건물주는 임차인이 임대료를 3회이상 연체하는 등 법이 정한 8가지 요건에 해당되면 재계약을 거부할 수 있다.

이 법 시행 이전 계약을 한 사람도 사업자 등록 정정신고 및 임대차 계약서 원본상 확정일자를 받으면 보호를 받을 수 있다. 임대인의 동의를 받고 전대차 계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 범위내에서 임차인을 대신해 임대인에게 계약갱신 요구권을 행사할 수 있다.

▨대항력=임차인은 임대인으로부터 건물을 인도받고 세무서에 사업자 등록을 신청한 경우 신청일의 다음날부터 대항력이 발생한다. 임대차 계약서상 내용이 사업자 등록사항과 일치하고 임대차계약서상 임대차 목적물이 등기부 등본 등 공부와 일치해야 대항력이 생기므로 주의할 필요가 있다. 또 임대차 계약의 내용이 변경되는 경우 반드시 사업자 등록 정정신고를 해야 보호를 받을 수 있다.

대항력은 건물의 인도 및 사업자 등록의 두 가지 요건을 모두 갖추어야 하고, 확정일자 순위에 따른 우선변제권은 건물의 인도, 사업자 등록, 확정일자라는 세가지 요건을 모두 갖추어야 하며 3가지 요건중 가장 늦은 날을 기준으로 순위가 결정된다.

대항요건을 갖추고 임대차 계약서상 확정일자를 받은 경우 경매·공매시 후순위 권리자보다 우선변제를 받는다. 또 일정 보증금 이하의 소액임차인은 우선 순위에 관계없이 경매가액의 3분의1 범위내에서 보증금 중 일정액을 변제받는다.

대구의 경우 보증금이 1억5천만원~3천만원인 경우 확정일자가 없으면 우선변제권이 없고 확정일자를 받으면 후순위 권리자보다 우선변제받을 수 있다. 또 보증금액 3천만원이하의 경우 확정일자가 없으면 경매가액의 3분의1 범위내에서 900만원을 한도로 모든 권리자보다 최우선 변제를 받을 수 있지만 확정일자를 받아 둘 경우 900만원 한도의 최우선변제권과 후순위보다 우선변제 받을 권리를 모두 갖게 되므로 확정일자를 받아 두는 것이 유리하다.

정창룡기자 jcy@imaeil.com